La servitude est un droit réel immobilier qui impose une charge à un fonds (appelé fonds servant) au profit d’un autre fonds (appelé fonds dominant). Régie par les articles 637 et suivants du Code civil, elle constitue une restriction au droit de propriété qui peut être légale, conventionnelle ou naturelle. Son régime juridique repose sur des principes spécifiques visant à garantir son utilité et sa pérennité.

Définition

L’article 637 du Code civil définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Il s’agit donc d’un droit réel attaché aux immeubles concernés, indépendamment de leurs propriétaires successifs.

Classification des servitudes

Les servitudes peuvent être classées selon plusieurs critères :

Selon leur origine :

• Servitudes légales : imposées par la loi pour l’intérêt général ou privé (exemple : servitude de passage pour cause d’enclave, articles 682 et suivants du Code civil).
• Servitudes conventionnelles : établies par accord entre les propriétaires des fonds (exemple : droit de passage accordé volontairement).
• Servitudes naturelles : résultant de la configuration naturelle des lieux (exemple : écoulement des eaux, article 640 du Code civil).

Selon leur mode d’exercice :

• Servitudes continues et discontinues : les servitudes continues s’exercent sans intervention humaine (exemple : une vue), tandis que les servitudes discontinues nécessitent un acte positif (exemple : passage sur un chemin privé).
• Servitudes apparentes et non apparentes : les servitudes apparentes se manifestent par un signe visible (exemple : un chemin tracé), tandis que les servitudes non apparentes ne sont pas immédiatement perceptibles (exemple : interdiction de bâtir).

Création et preuve des servitudes

Modes d’établissement des servitudes

Les servitudes peuvent être établies par plusieurs moyens :

1. Par la loi : certaines servitudes sont d’ordre public et s’imposent aux propriétaires (exemple : servitude de vue, article 678 du Code civil).
2. Par convention : un propriétaire peut consentir une servitude à un autre par un contrat, qui doit être publié au fichier immobilier pour être opposable aux tiers.
3. Par prescription acquisitive : une servitude apparente et continue peut s’acquérir par l’effet de la possession prolongée pendant 30 ans (article 690 du Code civil).
4. Par destination du père de famille : si deux parcelles d’un même propriétaire bénéficiaient d’un usage particulier avant leur séparation, cet usage peut être maintenu en tant que servitude après la division des propriétés (article 693 du Code civil).

Preuve des servitudes

La preuve de l’existence d’une servitude peut être apportée par :

• Un titre : un acte notarié ou un jugement établissant la servitude.
• La possession : en cas de prescription acquisitive.
• La configuration des lieux : notamment pour les servitudes naturelles.

Effets et obligations des servitudes

Droits du propriétaire du fonds dominant

Le propriétaire du fonds dominant bénéficie d’un droit réel qui lui permet d’exercer la servitude conformément à sa destination :

• Il peut l’utiliser librement sans en abuser.
• Il peut exiger la suppression des obstacles entravant son exercice.
• Il ne peut pas aggraver la charge pesant sur le fonds servant (article 701 du Code civil).

Obligations du propriétaire du fonds servant

Le propriétaire du fonds servant doit respecter la servitude et ne pas en entraver l’exercice :

• Il ne peut pas modifier l’état des lieux pour empêcher son usage.
• Il n’est pas tenu d’entretenir la servitude, sauf stipulation contraire.
• En cas de gêne, il peut demander des aménagements sous réserve de ne pas nuire au fonds dominant.

Extinction des servitudes

Une servitude peut s’éteindre de différentes manières :

1. Par impossibilité d’exercice : si la servitude devient impossible à utiliser (exemple : disparition d’un chemin), elle s’éteint automatiquement.
2. Par confusion : si les deux fonds sont réunis entre les mains d’un même propriétaire (article 705 du Code civil).
3. Par renonciation du propriétaire du fonds dominant : celui-ci peut abandonner son droit de manière expresse.
4. Par non-usage prolongé : une servitude s’éteint si elle n’a pas été utilisée pendant 30 ans (article 706 du Code civil).

Conclusion

La servitude est un droit réel essentiel en droit immobilier, permettant de réglementer l’usage des fonds entre propriétaires. Son régime juridique repose sur des principes d’équilibre entre le fonds dominant et le fonds servant, avec des conditions strictes de création, de preuve et d’exercice. Il est donc essentiel pour les propriétaires fonciers de bien maîtriser les règles encadrant les servitudes afin d’éviter tout conflit ou litige.