La servitude est une notion de droit immobilier, régissant les relations entre deux propriétés voisines, dont l’une est soumise à une charge au profit de l’autre. C’est un droit réel, accessoire à la propriété, et non une obligation personnelle. En pratique, elle peut affecter le développement et l’usage des biens immobiliers, tant pour le propriétaire du fonds servant que pour celui du fonds dominant.

Cet article, expose la définition, les différents types de servitudes, leur constitution, leur exercice, ainsi que leurs conséquences juridiques et pratiques.

Définition de la servitude

La servitude est un droit qui grève un fonds immobilier, appelé le fonds servant, au bénéfice d’un autre fonds, dit fonds dominant. Ce droit permet au propriétaire du fonds dominant de bénéficier de certains usages ou avantages, ou impose des limitations à l’exercice du droit de propriété du fonds servant. Ce droit réel, accessoire à la propriété, est en principe perpétuel et indivisible, se transmettant avec la propriété des fonds concernés.

L’article 637 du Code civil définit ainsi la servitude : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. » Il est important de noter que la servitude profite non pas à une personne, mais à un bien immobilier.

Les types de servitudes

Les servitudes peuvent être classées en différentes catégories selon leur nature, leur origine et leur mode d’exercice.

Servitudes légales

Ce sont des servitudes imposées par la loi pour des raisons d’intérêt public ou privé. Elles sont d’ordre public et s’appliquent automatiquement à certains biens immobiliers. Les exemples les plus courants incluent :

• Servitudes de passage : Si un terrain est enclavé, c’est-à-dire qu’il n’a pas d’accès à la voie publique, la loi accorde un droit de passage sur les fonds voisins pour accéder à cette voie.
• Servitudes relatives aux constructions : La loi impose des règles de distance et de hauteur pour éviter que les constructions sur un fonds ne nuisent aux fonds voisins (art. 678 et suivants du Code civil).
• Servitudes de vues : Elles visent à préserver l’intimité des voisins en interdisant certaines ouvertures qui permettraient de porter atteinte à la vie privée d’autrui.

Servitudes conventionnelles

Les servitudes conventionnelles sont établies par accord entre les propriétaires des fonds servant et dominant. Cet accord peut être rédigé sous la forme d’un acte notarié et doit être publié au fichier immobilier pour être opposable aux tiers. Ces servitudes peuvent prévoir :

• Le droit d’usage d’une partie du fonds servant, comme la possibilité de faire passer une canalisation, une ligne électrique, ou d’implanter une servitude de passage spécifique.
• La restriction de certains droits de jouissance sur le fonds servant, comme l’interdiction de construire ou de planter des arbres à certaines distances.

Servitudes par destination du père de famille

Ces servitudes résultent de la division d’un fonds en plusieurs lots, où l’un des lots doit bénéficier d’un droit d’usage sur un autre lot. Ce type de servitude se crée de manière implicite lorsqu’une division de propriété entraîne des situations de fait assimilables à des servitudes, comme l’usage commun d’un chemin ou d’un puits.

Servitudes apparentes et non apparentes

Les servitudes apparentes sont celles qui peuvent être observées facilement, comme un chemin ou une canalisation visible. Les servitudes non apparentes, quant à elles, ne sont pas directement visibles et nécessitent des preuves pour être reconnues, comme une interdiction de construire.

Servitudes continues et discontinues

Les servitudes continues s’exercent de manière permanente sans intervention humaine, par exemple une servitude de canalisation ou d’écoulement des eaux. Les servitudes discontinues, en revanche, nécessitent une intervention humaine pour être exercées, comme un droit de passage.

Constitution des servitudes

Les servitudes peuvent être constituées de différentes manières :

• Par la loi : Comme vu précédemment, les servitudes légales s’imposent automatiquement aux propriétés concernées, sans besoin d’accord formel entre les propriétaires.
• Par contrat : Les servitudes conventionnelles résultent d’un accord formel entre les propriétaires des deux fonds. Cet accord doit être consigné par écrit et inscrit au fichier immobilier pour être opposable aux tiers.
• Par prescription acquisitive : Une servitude peut également se constituer par l’écoulement du temps, lorsqu’un usage continu et paisible d’un droit est exercé sur un fonds pendant une période d’au moins 30 ans.

Exercice et extinction des servitudes

L’exercice de la servitude doit se faire sans aggraver la charge pesant sur le fonds servant, et ce, dans les limites strictes définies par le droit ou le contrat. Le propriétaire du fonds servant conserve son droit de propriété, mais il doit tolérer l’exercice de la servitude.

Droits et obligations des parties

• Fonds dominant : Le propriétaire du fonds dominant a le droit d’exercer la servitude conformément aux termes définis. Toutefois, il doit veiller à ne pas causer de nuisances ou d’aggravation de la charge pour le fonds servant.
• Fonds servant : Le propriétaire du fonds servant doit respecter la servitude, mais il a également le droit de demander une modification ou un déplacement de la servitude si cela n’altère pas l’usage du fonds dominant. Par exemple, il peut demander de déplacer un chemin de passage s’il prouve que cela est nécessaire pour une meilleure utilisation de son terrain.

Extinction des servitudes

Les servitudes peuvent s’éteindre dans plusieurs circonstances :

• Par le non-usage pendant une période de 30 ans. Si le propriétaire du fonds dominant n’exerce pas son droit pendant ce délai, la servitude est considérée comme éteinte par prescription extinctive.
• Par renonciation du propriétaire du fonds dominant.
• Par confusion : Lorsque les deux fonds (dominant et servant) deviennent la propriété d’une seule personne, la servitude s’éteint automatiquement.
• Par impossibilité d’usage : Si la servitude devient impossible à exercer (par exemple, si un chemin de passage disparaît naturellement), elle s’éteint également.

Conséquences juridiques et contentieux liés aux servitudes

Les servitudes peuvent être sources de litiges entre voisins, notamment en cas de mauvaise exécution ou de désaccord sur les termes de la servitude. Ces conflits peuvent être réglés à l’amiable, mais ils donnent souvent lieu à des actions en justice. Par exemple, un propriétaire de fonds servant peut contester l’aggravation de la charge, tandis que le propriétaire du fonds dominant peut revendiquer le maintien ou la réouverture d’un droit de passage non exercé pendant plusieurs années.

Les tribunaux interprètent généralement strictement les clauses des servitudes et appliquent les principes de proportionnalité et de raisonnable usage. En cas de litige, il est souvent nécessaire de recourir à des expertises pour déterminer l’étendue des droits et obligations de chacune des parties.

Conclusion

La servitude est un mécanisme juridique qui joue un rôle souvent important dans la gestion des relations de voisinage et l’usage des biens immobiliers. Sa constitution, son exercice, et son extinction sont strictement encadrés par la loi, mais les servitudes peuvent également faire l’objet de nombreuses interprétations et négociations contractuelles. Dans le cadre d’une transaction immobilière, il est essentiel de bien connaître les servitudes affectant un bien, tant pour le vendeur que pour l’acheteur, afin d’éviter des désagréments ultérieurs.