La résiliation du contrat de location d’habitation met fin aux droits et obligations du locataire et propriétaire. 

Pour rappel, la durée d’un contrat de location d’habitation dépend du type de bail et du statut du propriétaire.

En principe, si le propriétaire est un particulier, le bail d’habitation non meublée (location vide) est généralement signé pour une durée minimale de 3 ans (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Si le propriétaire est une société ou une personne morale autre qu’une société civile immobilière (SCI) familiale, la durée minimale est de 6 ans.

Cet article juridique vous présentera les différents cas de résiliation possible.

Résiliation à l’initiative du locataire

Selon l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un locataire peut résilier un contrat de location d’habitation principale à tout moment, sans avoir à justifier d’un motif particulier.

Le locataire doit respecter un délai de préavis de 3 mois pour une location vide et d’un mois pour une location meublée. Dans certaines situations spécifiques, le délai de préavis peut être réduit à un mois pour une location vide (zone tendue, mutation professionnelle, perte d’emploi, etc, (article 15-I de la même loi).  

La résiliation intervient par une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bailleur, par voie d’huissier ou remise en main propre.

Résiliation à l’initiative du propriétaire au terme du contrat

De son côté, le propriétaire ne peut pas résilier le contrat de location à durée avant son terme (Cass. 3ème civ., 26 janv. 2017, n º15-18.096).

Il devra nécessairement attendre la fin du contrat et motiver sa décision. Soit par la reprise du logement pour vendre, habiter ou loger un proche, soit pour un motif légitime et sérieux, comme des impayés de loyer ou des troubles de voisinage.

Résiliation judicaire

Le bailleur pourra toutefois tenter d’obtenir la résiliation du contrat pour inexécution des obligations du locataire (C. civ., art. 1224 à art. 1230). Dans ce cas, il faudra faire une action judiciaire et assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection.

Attention, à défaut, de clause résolutoire il faudra démontrer la faute du locataire. C’est pourquoi, il est essentiel d’inclure une clause résolutoire du bail prévoyant la résiliation en cas de non-paiement. Celle-ci doit respecter une certaine forme, et son application est réglementée.

Cas prévus par la loi

Le bail est, en principe, résilié de plein droit, sauf cas de poursuite du contrat au profit de certaines personnes, en cas de décès ou d’abandon du domicile par le locataire (article 14 de la loi du 6 juillet 1989).

Résiliation d’un commun accord

La résiliation pourra aussi simplement intervenir conventionnellement entre les parties par l’accord du bailleur.

Conséquences de la résiliation

À la fin du préavis, le contrat de location est officiellement résilié. Les conséquences de la résiliation sont les suivantes :

Restitution du dépôt de garantie : Conformément à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés. Ce délai peut être réduit à un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Règlement des charges locatives : Le locataire doit s’acquitter des charges locatives jusqu’à la fin du préavis. Si les charges sont payées au forfait, le propriétaire doit procéder à une régularisation annuelle conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Entretien et réparations : Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’effectuer les réparations locatives et de remettre le logement en bon état d’usage et de réparation à la fin du contrat. Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes nécessaires pour couvrir les éventuelles dégradations ou réparations locatives.

Pour rappel, un état des lieux doit être « établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles » (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-2, al. 1er, JO 8 juill.).

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