Le refus de renouvellement du bail commercial est une question complexe et rigoureusement encadrée. Le bailleur doit respecter des conditions strictes pour refuser le renouvellement, et le locataire dispose de recours pour contester cette décision et obtenir réparation en cas de refus abusif.

Dans cet article, nous examinerons en détail et de manière approfondie les différentes situations de refus de renouvellement du bail commercial en droit français.

Droit au renouvellement du bail commercial

En vertu de l’article L.145-8 et L. 145-12 du code de commerce, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial. Ce droit vise à protéger le locataire et à lui permettre de pérenniser son activité économique. Toutefois, ce droit n’est pas absolu et peut être limité dans certaines circonstances.

Renouvellement avec paiement de l’indemnité d’éviction

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais devra payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf exceptions (art. L. 145-14 C.com). Cette indemnité vise à compenser la perte d’exploitation subie par le locataire.

Elle comprend la valeur du fonds de commerce, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

A noter le cas particulier de l’article 145-18 du code de commerce. Il est prévu que le bailleur peut refuser le renouvellement s’il souhaite reconstruire ou surélever l’immeuble, sous réserve de verser au locataire expulsé l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du Code de commerce.

Cependant, le bailleur peut éviter de payer cette indemnité en proposant au locataire expulsé un local adapté à ses besoins et capacités, situé dans un emplacement comparable.

Le locataire bénéficie d’un droit d’occupation du local jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction (145-28 C.com).

Motifs de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

Dans certains cas, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, sans verser l’indemnité d’éviction.

Le motif grave et légitime

Selon l’article L145-17 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en invoquant un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. Ce motif peut concerner le non-respect des obligations du locataire, notamment le non-paiement des loyers, la violation des clauses du bail, ou encore l’exercice d’une activité illicite.

La preuve du motif de non-renouvellement incombe au bailleur, conformément l’article 1315 du code civil. Celle-ci peut se faire par tous moyens.

Il devra donc apporter la preuve de la faute contractuelle (non-paiement des loyers, défaut d’assurance) du l’absence d’exploitation du fonds, ou encore de la faute extracontractuelle (plus rare).

En cas de faute contractuelle, le bailleur sera tenu de respecter les modalités prévues par l’article L. 145-17-I 1°, à savoir l’envoi d’une mise en demeure au locataire d’avoir à régulariser l’infraction dans le délai d’un mois.

La dénégation du droit au renouvellement

Le bailleur peut également dénier le droit au renouvellement. Pour cela il devra invoquer l’absence des conditions d’application du statut des baux commerciaux. Cela concerne essentiellement le cas du locataire qui ne remplit pas les conditions de l’article L. 145-8 C.com. Par exemple, qu’il n’est pas propriétaire du fonds de commerce, qu’il ne l’a pas exploité pendant 3 ans minimum ou encore le défaut d’immatriculation au greffe.  

Dangerosité ou insalubrité de l’immeuble

Le bailleur peut refuser le renouvellement si l’immeuble est déclaré insalubre par l’autorité administrative ou si l’immeuble est jugé dangereux (art. L.145-17. I. 2° Code de commerce).

La contestation du refus de renouvellement

Le locataire peut contester le refus de renouvellement devant le tribunal de grande instance s’il estime que le refus n’est pas justifié ou que les conditions légales ne sont pas respectées. La procédure doit être initiée dans un délai de deux ans à compter de la date de notification du congé avec refus de renouvellement ou de la demande de renouvellement par le locataire (article L.145-60 du Code de commerce).

Si le bailleur refuse le renouvellement sans motif légitime, le locataire doit contester cette décision devant le tribunal. Il devra contester les motifs du refus et demander la fixation du montant de l’indemnité d’éviction.

Alternative : Accord amiable

Pour éviter un refus de renouvellement du bail, les parties peuvent envisager de trouver un compromis. Le bailleur et le locataire peuvent convenir de renégocier les termes du bail commercial en cours, notamment en ce qui concerne la durée, le loyer ou les obligations respectives des parties. Cette renégociation doit être formalisée par un avenant ou un nouveau bail.

Le cabinet est spécialisé en contentieux et vous conseille en cas de refus de renouvellement du bail commercial. Voir :  Avocat baux commerciaux