La licitation est un mécanisme du droit civil qui permet de vendre un bien indivis par enchères publiques ou privées afin d’en répartir le produit entre les co-indivisaires. Ce dispositif intervient fréquemment en matière de succession, de communauté conjugale et d’indivision volontaire ou forcée. L’objectif premier de la licitation est de mettre fin à une situation d’indivision lorsqu’aucun accord amiable n’est possible entre les parties.

Le régime juridique de la licitation répond à des règles précises, encadrées par le Code civil et le Code de procédure civile. Cet article se propose d’examiner les fondements de cette notion, ses conditions de mise en œuvre ainsi que ses effets.

Définition

La licitation est définie comme une vente aux enchères d’un bien indivis qui a pour finalité de partager le prix entre les indivisaires, en proportion de leurs droits respectifs. Ce mécanisme permet de surmonter les blocages qui pourraient apparaître lorsqu’un ou plusieurs propriétaires indivis refusent une cession amiable du bien.

Fondements légaux 

• Article 815 du Code civil : consacre le principe selon lequel « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision« .
• Article 840 du Code civil : Précise que le partage est effectué en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder.
• Articles 1364 et suivants du Code de procédure civile : Régissent la procédure judiciaire applicable au partage et à la licitation en cas de désaccord entre les indivisaires.

La licitation peut être volontaire (si tous les copropriétaires sont d’accord) ou forcée (si l’un des indivisaires saisit le juge pour obtenir la vente du bien).

Conditions de mise en oeuvre

La licitation intervient principalement dans trois hypothèses :

Licitation successorale

Lors du règlement d’une succession, si les héritiers ne parviennent pas à s’entendre sur le partage des biens immobiliers, la licitation permet de vendre ces biens et de répartir le prix entre les héritiers. Cette vente peut être ordonnée par le tribunal judiciaire à la demande d’un ou plusieurs héritiers.

Licitation en cas de dissolution de communauté conjugale

En cas de divorce ou de dissolution d’un PACS, si les époux ou partenaires ne s’accordent pas sur le sort d’un bien indivis issu de la communauté, la licitation peut être requise pour transformer la quote-part de chacun en argent.

Licitation en cas de mésentente entre indivisaires

Lorsqu’un bien est détenu en indivision, notamment après une acquisition entre concubins ou partenaires non mariés, l’un des indivisaires peut demander une licitation pour sortir de l’indivision.

Procédure de Licitation

La licitation peut être menée amiablement ou judiciairement :

Licitation amiable

Si tous les propriétaires indivis sont d’accord, ils peuvent vendre le bien par notaire et se répartir le prix de vente selon leurs quotes-parts. La vente se fait de gré à gré ou aux enchères devant un notaire.

Licitation judiciaire

La licitation judiciaire doit être précédée d’une tentative de partage amiable infructueuse. À défaut d’accord, un coindivisaire peut saisir le juge en vertu de l’article 840 du Code civil, lequel statue sur l’impossibilité du partage amiable.

La procédure comprend plusieurs étapes :

1. Assignation des coindivisaires : un huissier délivre une assignation devant le tribunal compétent.
2. Jugement ordonnant la licitation : après vérification des conditions, le juge rend un jugement de licitation.
3. Mise en vente aux enchères : la vente se déroule selon les règles strictes prévues par le Code des procédures civiles d’exécution.
4. Répartition du prix : une fois la vente réalisée, le prix est réparti entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits respectifs.

Effets de la Licitation

Transmission du bien : La licitation entraîne un transfert de propriété du bien mis aux enchères en faveur de l’adjudicataire, qui peut être un tiers ou l’un des indivisaires.

Partage du prix : Le prix de vente est réparti entre les indivisaires en fonction de leurs droits sur le bien, permettant ainsi de mettre fin à l’indivision.

Les conséquences fiscales de la licitation

Fiscalement, la licitation est assimilée à une vente. Par conséquent, elle entraîne des obligations fiscales telles que le paiement des droits d’enregistrement, sauf exceptions spécifiques (exemple : partage successorale prévu par l’article 750 du Code général des impôts).

Avantages et inconvénients

La licitation garantit une sortie de l’indivision, évite les litiges prolongés et transforme le droit de propriété en une part d’argent.
Toutefois, la vente peut entraîner une dévaluation du bien, notamment en cas d’adjudication judiciaire. De plus, la procédure judiciaire peut être longue et coûteuse.

Conclusion

La licitation constitue un outil juridique efficace pour résoudre les conflits liés à l’indivision et assurer le partage équitable des biens entre les copropriétaires. Bien qu’elle permette une sortie rapide de l’indivision, elle doit être envisagée avec précaution, notamment en raison de la baisse potentielle de la valeur du bien en cas d’adjudication publique.

Il est donc recommandé de privilégier, autant que possible, une solution amiable entre les indivisaires afin d’éviter la lourdeur d’une procédure judiciaire et la perte de valeur du bien. En cas de désaccord persistant, le recours au juge demeure une solution indispensable pour garantir les droits de chacun.