Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision peut être définie comme la situation résultant de la concurrence de droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de biens exercés par plusieurs personnes, sans que leurs parts soient matériellement divisées, et sans qu’aucune des personnes n’ait de droit exclusif sur une partie déterminée.

L’indivision est une espèce de copropriété ou, plus généralement, de cotitularité de droits : elle n’a pas la personnalité juridique (Cass Civ. 3ème, 25 avr. 2001). En tant que telle, elle n’a donc pas de représentant légal attitré sauf en cas de mandat à l’un des indivisaires pour agir en leur nom.

Qu’elle soit d’origine successorale, post-communautaire (divorce ou séparation), ou volontaire (à la suite d’une acquisition par des concubins ou des partenaires de pacs), l’indivision est une situation juridique complexe et précaire.

Le régime de l’indivision est visé aux termes des articles 815 à 815-18 du Code Civil.

Chaque indivisaire dispose donc d’une quote-part sur laquelle il peut exercer ses prérogatives de propriétaire en concurrence avec les coindivisaires. Si cette situation juridique n’emporte aucune remarque en cas de bonne entente entre l’ensemble des indivisaires (ce qui est rarement le cas en pratique), elle entraine souvent bon nombre de difficultés en cas de conflit.

Car si aucune convention d’indivision n’a été rédigée, c’est la loi qui détermine les pouvoirs de chacun selon la nature et la gravité des actes engagés sur le bien.

De quelles prérogatives dispose chaque indivisaire ?

Les actes d’administration, qui relèvent de la gestion courante du bien doivent être pris à la majorité des deux tiers des indivisaires (article 815-3 du Code Civil).

Les actes de disposition quant à eux (vente du bien ou conclusion d’un bail rural ou commercial) doivent être pris à l’unanimité.

Les actes conservatoires comme l’entretien ou les réparations peuvent quant à eux être effectués par un seul des indivisaires, même si des difficultés d’ordre pratiques peuvent surgir en cas de mésentente (remboursement du matériel ou d’une prestation par exemple).

Quant à l’utilisation ou la jouissance de ces biens (possibilité de séjourner ou d’habiter dans le bien par exemple), celle-ci n’est permise qu’en cas d’indemnisation au profit des autres coindivisaires. Le montant de cette dernière doit être fixée à l’amiable entre les différents protagonistes ou à défaut par le Tribunal Judiciaire.

Que faire en cas de conflit lors de la gestion de l’indivision ?

L’une des premières solutions pour parer à d’éventuels conflits entre indivisaires consistera en la signature d’une convention d’indivision qui régulera et règlera l’ensemble des problématiques liées à cette problématique juridique. Cette convention doit avoir une durée déterminée d’un maximum de 5 ans, renouvelable. Attention néanmoins, car l’existence d’une telle convention empêchera toute demande de partage en cas de difficultés.

En outre, des mesures préventives peuvent également être envisagées comme le recours au mandat tacite au bénéfice de l’indivisaire qui a pris l’initiative d’administrer les biens sans l’opposition des autres héritiers. Il ne concernera néanmoins que les actes d’administration conformément aux dispositions de l’article 815-3 du Code civil.

 Dans une situation d’un blocage avéré, le juge pourra venir pallier aux éventuelles difficultés via deux mécanismes principaux.

En premier lieu il pourra être saisi afin d’autoriser un indivisaire à opérer seul un acte quand l’intérêt commun est en péril (article 815-5 du Code civil). Il est également susceptible en second lieu de désigner un administrateur.

Quelles sont les solutions en cas de mésentente pour sortir de l’indivision ?

Il est tout d’abord utile de rappeler qu’une vente est possible en cas d’accord unanime de l’ensemble des indivisaires. La situation peut néanmoins se compliquer si un ou plusieurs des protagonistes ne souhaitent pas vendre.

Pour essayer de parer aux situations de blocage, l’article 815 du Code Civil énonce un principe fondamental : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait sursis par jugement ou par convention ».

Il est donc possible de sortir de cette situation d’indivision par voie amiable ou par voie judiciaire.

La voie amiable n’est pas toujours possible puisqu’elle suppose que les héritiers soient d’accord sur le principe du partage et sur ses modalités. Certains indivisaires peuvent alors se voir octroyer les biens immobiliers et certains autres une indemnisation qui sera juridiquement qualifiée de « soulte » dans un état liquidatif rédigé par acte notarié.

Si la voie amiable n’est pas possible notamment en cas de désaccord entre les indivisaires, chacun d’entre eux peut saisir le tribunal judiciaire pour solliciter la cessation de l’indivision.

Le juge pourra alors procéder au partage des lots par tirage au sort, une vente aux enchères ou plus rarement il pourra imposer le maintien dans l’indivision pour une durée maximale de 5 ans si l’intérêt de l’un des coindivisaires le justifie.

Notons qu’en cas d’indivision successorale, le recours à un partage judiciaire revêt une procédure très spécifique. Le recours à un avocat sera en effet obligatoire. L’héritier souhaitant sortir de l’indivision devra déposer une assignation au tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession faisant suite à la rédaction par le notaire d’un procès-verbal de difficultés expliquant les raisons empêchant un partage amiable. Le juge nommera alors un nouveau notaire en charge des opérations de liquidation qui pourra nécessiter le cas échéant une vente aux enchères des biens immobiliers.

Enfin, si un seul des indivisaires souhaitent vendre son bien immobilier, il peut tout à fait céder sa part à un des héritiers ou à un tiers. Les indivisaires bénéficieront alors d’un droit de préemption, leur donnant la priorité pour acheter. En cas de vente à un tiers, le droit de préemption des coindivisaires devra alors nécessairement leur être notifié par exploit d’huissier.

Précisons pour finir que depuis la loi du 12 mai 2009, le juge est en mesure d’autoriser l’aliénation d’un bien sollicité par les indivisaires titulaires d’au moins les deux tiers des droits indivis suite à une demande préalable formulée devant un notaire et une signification opérée auprès des autres indivisaires (article 815-5-1 du code civil).

Le cabinet Exprime Avocat vous assiste et vous conseille en cas de litige ou de contentieux au sein d’une indivision.