Les dispositions portant sur la durée du bail commercial garantissent une certaine stabilité aux locataires et encadre les relations entre bailleurs et locataires. La durée minimale légale est fixée à neuf ans, avec des exceptions comme les baux dérogatoires et les baux à courte durée. La durée du bail impacte également le droit au renouvellement, la révision du loyer et la cession du droit au bail.

Dans cet article, nous examinerons la durée du bail commercial, en nous basant sur le Code de commerce et la jurisprudence.

Durée minimale légale

Selon l’article L.145-4 du Code de commerce, la durée minimale d’un bail commercial est fixée à neuf ans. Cette règle vise à garantir une certaine stabilité pour le locataire qui investit dans l’exploitation de son activité commerciale. Toutefois, il existe des exceptions à cette durée minimale, notamment les baux dérogatoires et les baux à courte durée.

Le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire, également appelé bail précaire, est une exception à la durée minimale légale de neuf ans. Selon l’article L145-5 du Code de commerce, un bail dérogatoire ne peut excéder trois ans. À l’expiration de cette période, si les parties souhaitent continuer la location, elles doivent conclure un bail commercial soumis aux dispositions légales régissant les baux commerciaux.

Le bail à courte durée

L’article L145-34-1 du Code de commerce prévoit la possibilité de conclure un bail commercial d’une durée inférieure à neuf ans, mais supérieure à deux ans, en cas de location de locaux destinés à l’installation d’une activité saisonnière ou complémentaire à une activité principale. Dans ce cas, la durée du bail doit être expressément stipulée dans le contrat, et les parties ne peuvent pas y renoncer.

Durée du bail et droit au renouvellement

Droit au renouvellement

Le droit au renouvellement est un principe fondamental en matière de baux commerciaux (art. L. 145-8 C.com).  Ainsi, le locataire a le droit au renouvellement de son bail commercial, sauf si le bailleur invoque un motif grave et légitime pour refuser le renouvellement ou exception prévues par l’article L.145-17 du C.com (insalubrité, dangerosité).

Congé avec refus de renouvellement

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en délivrant un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Cette indemnité doit compenser le préjudice causé au locataire par la perte de son fonds de commerce.

Le bailleur peut également dénier le droit au renouvellement. Pour cela il devra invoquer l’absence des conditions d’application du statut des baux commerciaux. Cela concerne essentiellement le cas du locataire qui ne remplit pas les conditions de l’article L. 145-8 C.com. Par exemple, qu’il n’est pas propriétaire du fonds de commerce ou que celui-ci ne l’a pas exploité pendant 3 ans minimum.

Durée du bail et révision du loyer

La révision triennale

Selon l’article L145-38 du Code de commerce, les parties peuvent convenir de réviser le loyer tous les trois ans. Cette révision triennale permet d’ajuster le loyer en fonction des variations de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). La révision ne peut entraîner une augmentation ou une diminution du loyer supérieure à la variation de l’indice choisi.

Les dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce sont d’ordre public (art. L.145-15 du C.com). Ainsi, toute clause faisant échec au mécanisme de la révision triennale est réputée non-écrite, sauf exception (modalité de la clause recette et durée supérieure).

La révision en cas de renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail, le loyer peut également être révisé. Conformément à l’article L.145-33 du Code de commerce, la révision du loyer lors du renouvellement doit respecter la valeur locative. Cette valeur locative est déterminée en prenant en compte les caractéristiques du local, les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires et les facteurs locaux de commercialité.

La fixation du loyer en cas de désaccord

En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire concernant la révision du loyer, l’une ou l’autre partie peut saisir la Commission de conciliation des baux commerciaux. Si la conciliation échoue, il est possible de saisir le tribunal judiciaire pour trancher le litige.

La durée du bail et la cession du droit au bail

La cession du droit au bail

Le locataire peut céder son droit au bail à un tiers, sous réserve de respecter les conditions prévues par le bail et la législation. La cession du droit au bail permet au cessionnaire de bénéficier des mêmes droits et obligations que le cédant vis-à-vis du bailleur.

Attention, comme indiqué précédemment il est important de vérifier la date du terme du bail. En effet, si le terme est inférieur à 3 ans, le bénéficiaire du bail risque de se voir opposer la dénégation de son droit au renouvellement (si exploitation du fonds inférieur à 3 ans).

La cession en cas de vente du fonds de commerce

Lors de la vente d’un fonds de commerce, le droit au bail est généralement cédé avec le fonds. Dans ce cas, l’acquéreur doit notifier au bailleur la cession du droit au bail dans un délai d’un mois à compter de la vente. Le bailleur dispose alors d’un droit de préemption pour acquérir le fonds de commerce dans les mêmes conditions que l’acquéreur.

Le cabinet vous conseille en cas de contentieux sur la demande de renouvellement du bail commercial, congé, refus ou révision du loyer.