La donation d’un bien immobilier est l’acte par lequel une personne va céder à titre gracieux un bien immobilier à une autre personne.

Pour rappel, la donation est définie à l’article 894 du code civil. Il s’agit d’un acte par lequel le donateur se dépouille irrévocablement de la chose donnée, en faveur du donataire qui l’accepte.

Cet acte est subordonné au respect de nombreuses conditions, dont certaines revêtent un caractère indispensable :

• le donateur doit être sain d’esprit, il doit à ce titre disposer de l’ensemble de ces facultés intellectuelles, et disposer du discernement suffisant pour justifier d’une volonté suffisamment éclairée (article 901 du Code Civil)
• le donateur doit disposer de sa capacité juridique (article 902 du code civil),
• il faut être majeur ou émancipé ; le mineur ne peut à ce titre, pas disposer de ses biens avant sa majorité,

Pour qu’il y ait donation il faut nécessairement une acceptation du donataire (article 894 du code civil). Sous peine de nullité tout acte portant donation d’un bien immobilier est obligatoirement notarié. Il s’agit à ce titre d’un acte solennel.

Quelles sont les formes que peut revêtir la donation d’un bien immobilier ?

La donation d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain ne saurait être assimilée à un présent d’usage. Comme dit précédemment, le transfert de propriété auprès du donataire devra nécessairement faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière et devra obligatoirement passer par la forme notariée.

Effectuer une donation d’un bien immobilier de son vivant permet de son vivant de choisir la personne à qui va être attribuée ce bien. De plus, elle permettra d’anticiper la transmission du bien au plan civil et fiscal.

La donation entre vifs peut ainsi emprunter deux formes principales : la donation simple ou la donation-partage.

La donation simple permettra de donner un bien immobilier à la personne de son choix. Elle peut être, une avance sur la succession (on parle alors de donation en avancement de part successorale) ou un avantage procuré à l’un des héritiers (il s’agit alors d’une donation hors part successorale).

La donation-partage est quant à elle un acte qui réalise à la fois une libéralité entre vifs et un partage anticipé de succession.

La donation simple et la donation-partage ne sont pas soumises aux mêmes règles concernant le rapport à la succession. La donation-partage permet de figer les valeurs et d’éviter ainsi toute source de conflit ultérieur entre les héritiers.

Il convient d’être vigilant sur ce dernier point. En effet, la donation-partage ne peut pas porter sur un bien immobilier unique réparti entre héritiers. Cela aurait pour effet d’entraîner une indivision entre les bénéficiaires de la donation et ne peut constituer une donation-partage. La jurisprudence de la Cour de cassation sur ce point est sans équivoque et a été réitérée à de nombreuses reprises (Cass. Civ 1ère, 6 mars 2013 et Cass. 1er civ., 20 nov. 2013, n°12-25.681).

Dès lors, si l’objectif de la donation du bien immobilier est d’opérer un partage entre les héritiers sur un seul bien immobilier, il peut être judicieux d’apporter le bien à une société civile immobilière. Ainsi, la forme de la donation-partage pourra ainsi être retenue, puisque le partage aura lieu sur des parts sociales et non sur le bien immobilier en lui-même.

Comment optimiser la donation d’un bien immobilier ?

Classiquement, la donation peut être effectuée en pleine propriété. Le donateur cède la totalité du bien au donataire qui en devient l’unique propriétaire lors de la signature de l’acte authentique.

La pratique utilise néanmoins très fréquemment la technique du démembrement de propriété. Le donateur donne la nue-propriété du bien au donataire, en conservant l’usufruit.

Les avantages d’une telle opération sont pluriels. Le donateur conserve en effet la jouissance de son bien sa vie durant, et les droits de mutations ne sont acquittés que sur la valeur en nue-propriété diminuant ainsi drastiquement la valeur des droits de donation.

Exemple : Pour une donation d’une maison estimée à 200 000 euros par un seul donateur.

*En cas de donation à un enfant en pleine propriété, les droits de mutations seront d’un montant de 18 194 euros

*En cas de donation en nue-propriété par une personne âgée de 65 ans, les droits de mutation seront d’un montant de 2 194 €. Voir le calcul d’une donation d’un bien immobilier. 

Comme tout acte de donation, certaines clauses pourront être insérées quant à la gestion du bien et aux modalités de transmission/cession. Il pourra par exemple être convenu du paiement des charges, des impôts etc.

De plus, des clauses pourront également empêcher la vente ou la prise d’inscription de sûretés sans avoir obtenu au préalable l’accord du donateur.

Quel est le coût d’une donation d’un bien immobilier ?

Comme indiqué précédemment, la donation d’un bien immobilier entraîne nécessairement l’application de droits de mutation.

A la valeur du bien donné, s’appliquera un abattement (qui sera fonction du lien de parenté entre donateur et donataire), puis un barème pour les droits de donation. Il existe de nombreux cas de réductions ou d’exonérations prévus par le code général des impôts (réduction de 75 % par exemple pour la donation de forêts ou de biens agricoles dans certaines conditions).

A ces droits de mutation à titre gratuits, s’ajouteront les émoluments du notaire (tarifés par le code de commerce), les débours, et le coût de la publication au service de la publicité foncière (une taxe de publicité foncière d’un montant de 0,71498 % de la valeur du bien devra être acquittée et la contribution de sécurité immobilière à 0,1 %)

Les frais de donation sont normalement à la charge du donataire, mais il est très fréquent en pratique qu’ils soient supportés par le donateur. Il existe à ce titre une tolérance de l’administration fiscale pour ne pas le considérer comme une donation complémentaire, mais il convient de rester vigilant sur ce point.

Le cabinet vous conseille et vous assiste en cas de conflits avec l’administration fiscale ou lors de la dévolution successorale.