Le contrat de construction de maison individuelle est un contrat ayant pour objet la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte, ne comportant pas plus de deux logements. C’est un contrat de louage d’ouvrage régi par les articles 1710 et suivants du code civil ainsi que les articles L. 230-1 à L. 232-2, R. 231-1 à R. 232-7 du Code de la construction et de l’habitation.

On distingue deux types de contrat de construction de maison individuelle, le contrat avec fourniture de plan ou sans fourniture de plan. Le contrat avec fourniture de plan est soumis à des dispositions plus rigoureuses.

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ne doit pas être confondu avec la vente en état futur d’achèvement (VEFA). En effet, le CCMI est un contrat de louage (art.1710 c. civil) dont le maître de l’ouvrage est souvent déjà propriétaire du sol et sur lequel sera édifié la construction d’un ouvrage.

Au contraire, la VEFA est un contrat de vente (art.1610-1 C. civil) dont l’acquéreur n’est pas encore propriétaire du terrain et dont le contrat transfère les droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.

Le champ d’application du CCMI

Conformément à l’article L.231-1 CCH « Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2. ». Ces dispositions sont d’ordre public, et il n’est donc pas possible d’y déroger par convention particulière.

La notion d’immeuble prévue par ce texte s’entend de toutes les maisons individuelles à usage d’habitation ou mixte ne dépassant pas deux logements. En sont donc exclues, les maisons individuelles à usage exclusivement professionnel, commerciale ou artisanal, ainsi que les copropriétés.

La formation du contrat de construction de maison individuelle

La conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle doit être formé par écrit. A défaut, le constructeur risque une peine d’emprisonnement de deux ans et une amende de 37 500 € (art. L.241-8 CCH).

L’acte peut être établi sous seing privé ou par acte notarié et ne connaît pas de formalisme particulier. Toutefois, le contrat doit contenir certaines mentions obligatoires qui varient selon que le contrat prévoit la fourniture d’un plan ou pas.

Enfin, l’acquéreur non professionnelle bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. En effet, tout acte ayant pour objet la construction d’un immeuble neuf d’habitation « ne devient définitif qu’au terme d’un délai de dix jours pendant lequel l’acquéreur non professionnel a la faculté de se rétracter, chaque fois que la loi ne lui donne pas un délai plus long pour exercer cette faculté ». (art. L.271-1 CCH).

Les différents types de contrat de construction de maison individuelle

On distingue deux types de contrats CCMI. Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ou le contrat de construction sans fourniture de plan.

CCMI avec fourniture de plan

Définition : L’article L 231-1 du Code de la construction et de l’habitation définit le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan comme le contrat par lequel une personne « se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer ».

Dans ce cas, la construction est édifiée d’après le plan que le constructeur a proposé ou fait proposer. Ce sera également le cas, si le plan a été fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faite pour le compte de ce constructeur.

Attention : En principe, le régime du CCMI ne s’applique pas si le constructeur procure directement le terrain au maître de l’ouvrage. Dans ce cas il devra conclure un contrat de vente d’immeuble à construire (L.261-10 CCH). Toutefois, par exception, le régime du CCMI pourra s’appliquer si le constructeur procure indirectement le terrain (L.231-5 CCH).

Contenu du contrat CCMI avec fourniture de plan

Le contrat de CMI doit contenir onze mentions obligatoires (désignation du terrain, affirmation de la conformité du projet aux règles de construction, la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment, le prix, les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux, les opérations de réception…) prévues par l’article (CCH, art. L 231-2). Les parties peuvent néanmoins aménager certaines de ces mentions par des clauses types, figurant en annexe du CCH. L’omission de l’une ou de l’autre de ces mentions obligatoires emportera la nullité du contrat.

Il est à préciser que le contrat peut être conclu sous réserves de certaines conditions suspensives. Celles-ci sont mentionnées à l’article L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, certaines clauses sont interdites afin de protéger le maître de l’ouvrage de pratiques abusives. L’article L.231-3 du CCH dresse la liste de clauses réputées non-écrites.

CCMI sans fourniture de plan

Définition : Le contrat de CMI sans fourniture de plan est une situation plus rare, définit par l’article L.232-1 du CCH qui prévoit que : « Le contrat de louage d’ouvrage n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L. 231-1 et ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, doit être rédigé par écrit ».

Dans ce cas, le constructeur est considéré comme un entrepreneur, et n’a pas à sa charge le plan de construction de la maison. Il s’agit d’un contrat ayant pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation.

Contenu du CCMI sans fourniture de plan

Le régime du CCMI est soumis à des dispositions allégées. L’article L. 232-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit sept mentions obligatoires (désignation du terrain, la consistance et les caractéristiques techniques de l’ouvrage à réaliser, le prix convenu forfaire et définitif, le délai d’exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison…).

Contrairement au CCMI avec fourniture de plan, il n’y a pas de texte spécifique concernant certaines clauses réputées non écrites. Toutefois, l’article 212-1 du code de la consommation sur les clauses abusives pourrait éventuellement s’appliquer. De même, aucun texte n’autorise les conditions suspensives prévues par l’article 231-4 du CCH. Néanmoins, le contrat devrait prévoir toutes autres conditions suspensives qui ne dérogent pas à l’ordre public (octroi d’un prêt, permis de construire…).

La détermination du prix et modalités de paiement

La détermination du prix

En principe, le CCMI avec ou sans fourniture de plan est convenu pour un prix forfaitaire et définitif. En cas de CCMI avec fourniture de plan, le prix doit comporter « la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur y compris le coût de la garantie de livraison » (CCH, art. L 231-2, d).

Le paiement du prix

Interdiction des versements préalables : En principe, aucun versement ou dépôt ne peut être effectué antérieurement à la date de la signature du contrat. Toutefois, sous certaines conditions, des paiements peuvent intervenir avant la date d’ouverture du chantier mais leur remboursement doit être garanti par un établissement habilité à cet effet (art. L.231-4 III CCH et R. 231-8 I CCH).

Echelonnement du paiement : Qu’il soit conclu avec ou sans fourniture de plan, le paiement du prix doit être échelonné. Dans le CCMI avec fourniture de plan, le prix est payable en fonction de l’avancement des travaux, conformément aux articles R. 231-7 et R. 231-7 du CCH (15 % au début, 25 % à l’achèvement des fondations, puis 40 % à l’achèvement des murs…). Les parties peuvent contractuellement prévoir des pourcentages moins importants mais pas supérieurs. Concernant le CCMI sans fourniture de plan, le prix est payé au fur et à mesure de l’exécution du contrat suivant des modalités prévues contractuellement.

Paiement du solde : Le solde est payable dans les conditions prévues à l’article R.231-7 II du CCH). Lorsque le maître de l’ouvrage est assisté par un professionnel pour la réception, le solde du prix est payable à la réception si aucune réserve n’a été formulée ou lors de la levée des réserves. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, le solde est alors payable dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception sans réserve ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Il est de jurisprudence constante que le solde du prix ne peut être exigé qu’à la justification de la levée de toutes les réserves (Cass. 3ème civ, 24 oct. 2012, n°11-18.164). Malgré les réserves, le constructeur ne peut refuser la remise des clés, et toute clause contraire est réputée non écrite (CCH, art. L 231-3).

Tant que les réserves n’ont pas été levées, une somme de 5 % du prix peut néanmoins être consignée afin de protéger les intérêts du constructeur (R.231-7 II al.2).

Retard de paiement : Le contrat peut aussi prévoir à la charge du maître de l’ouvrage une pénalité en cas de retard de paiement. Celle-ci ne peut toutefois pas excéder un pourcentage fixé par l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation.

Dans l’hypothèse où le CCMI avec fourniture de plan est conclu et que la construction est financée par un prêt, des obligations spécifiques incombent au prêteur de deniers avant le déblocage des fonds. Par exemple, le prêteur ne peut effectuer de versement de fonds tant qu’il ne lui aura pas été fournie l’attestation de garantie de livraison (CCH, art. L 231-10, al. 1er).

Les garanties du constructeur

La garantie de livraison

Une garantie de livraison doit être souscrite par le constructeur. Cette garantie vise à couvrir le maître de l’ouvrage, à compter de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat. Sa mise en œuvre est détaillée à l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation.

La garantie de livraison peut être mise en œuvre dans trois hypothèses :

• soit lorsque les délais de livraison ne sont pas respectés.
• soit lorsque les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception n’ont pas été réalisés.
• soit lorsque le constructeur fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire.

La garantie s’étend du début jusqu’à la fin des travaux. C’est-à-dire à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L 231-8 pour dénoncer les vices apparents, ou, jusqu’à la levée des réserves (CCH, art. L 231-6).

Sur la réception de l’ouvrage

L’achèvement des travaux impose au constructeur de procéder à la livraison et à la réception des travaux avec le maître de l’ouvrage. Aucune forme spécifique n’est imposée dans la réception de l’ouvrage. En pratique, la réception des travaux est constatée par un procès-verbal puisqu’elle permet de décharger le garant de son obligation de garantie de livraison (CCH, art. L 231-6, IV), et permet également de consigner par écrit les réserves formulées par le maître de l’ouvrage lors de la réception. Par la réception, le maître de l’ouvrage déclare accepter la construction avec ou sans réserves (C. civ., art. 1792-6, al. 1er). Le maître de l’ouvrage ne peut s’opposer à la réception de la construction, dès lors que la construction est habitable. Comme déjà expliquer, il peut néanmoins refuser de payer le solde du prix et formuler des réserves.

Lorsque des réserves ont été faites par le maître de l’ouvrage, le constructeur doit effectuer les travaux nécessaires afin d’obtenir la levée de ces réserves (C. civ., art. 1792-6 C. civil).

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement est prévue par l’article 1792-6 du Code civil, et l’article L.231-1 al. 3 du CCH. Celle-ci porte sur « tous les désordres », c’est-à-dire tous les dommages résultant de vices ou malfaçon, mais aussi de toutes les non-conformité n’entrainant pas forcément de dommages. Précisons que le maître de l’ouvrage bénéficie de la garantie phonique. Enfin, rappelons que la conformité s’apprécie au jour de la réception et que le maître de l’ouvrage est responsable de l’entretien de telle sorte que « la garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage » (art. 1792-6 al.6). La durée de la garantie de parfait achèvement est de 1 an.

La garantie décennale et garantie de bon fonctionnement

La garantie en responsabilité du constructeur se prescrit par 10 ans. Celle de la garantie de bon fonctionnement (art. 1792-3 C. civil) se prescrit par  deux ans à compter de la réception, à moins que le contrat ne prévoit une durée plus longue (C. civ., art. 1792-4-1).