Le permis de construire est une autorisation administrative délivrée en vue de la réalisation d’une opération de travaux en conformité avec les règles d’urbanisme sur un territoire donné.

Son régime juridique est prévu par les articles L.421-1 et R.421-1 et suivants du code de l’urbanisme. Le permis sera obligatoire pour les constructions nouvelles de plus de 20 m², certains travaux d’extension des bâtiments existants ou changement de leur destination.

En principe, l’autorisation de construction est délivrée par le maire qui se prononce par arrêté (C. urb., art. L. 424-1). Cette décision est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (C. urb., art. R. 424-10).

En cas de refus, le Maire devra motiver sa décision. Dès lors, il s’agit de connaître les causes de refus d’un permis de construire et savoir comment le contester.

Les motifs du refus du permis de construire

 La décision doit être motivée par un manquement aux règles d’urbanisme

Une décision motivée

Le Maire est obligé de motiver sa décision dans certains cas, et notamment en cas de rejet de la demande. En effet, conformément à l’article L.424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée.

« Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L.421-6 ».

Le motif invoqué doit être de nature à justifier légalement le refus. La décision doit énoncer avec une précision suffisante les considérations de fait et de droit qui constituent le fondement de la décision. Ces considérations doivent être complètes et précises.

En outre, la motivation du rejet doit porter exclusivement sur le manquement aux règles d’urbanisme.

Un projet non-conforme aux règles d’urbanisme

Le permis ne pourra faire l’objet d’un refus que si le projet n’est pas conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. L’article L.421-6 du code de l’urbanisme prévoit que :

« Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. »

Tout autre motif de refus pourra entrainer un abus de pouvoir et l’annulation de la décision. Ainsi, le refus ne pourra pas être motivé par un droit de préemption de la commune (TA Versailles, 13 avr. 1999) ou encore sur l’éventuel non-respect du permis de construire (CE, 11 juill. 2001, n°198025). Si la motivation est inexacte, il sera possible de contester la décision. 

Différents recours sont possibles :

Tout d’abord, il existe le recours administratif (ou recours gracieux), qui consiste à demander le retrait du refus de permis de construire et qui doit être exercer par courrier accusé réception à destination de l’autorité compétente (le Maire).

Ce dernier dispose alors de deux mois pour y répondre favorablement ou défavorablement, ceci étant préciser que l’absence de réponse de l’autorité compétente dans ce délai de deux mois équivaut à un rejet de la demande de recours gracieux.

A la date de notification du rejet du recours gracieux s’ouvre un nouveau délai de deux mois pour le recours en excès de pouvoir, qui est un recours contentieux à exercer devant le juge administratif pour contester la légalité du refus de permis de construire.

Ce recours peut être accompagné d’un référé suspension de la décision de rejet, avec injonction d’avoir à instruire la demande initiale (Article L.521-1 du code de justice administrative). Dans ce cas, l’ordonnance du juge des référés fait injonction de procéder à une nouvelle instruction dans un délai déterminé, celle-ci est rendue à titre provisoire.

Enfin, le code de l’urbanisme permet également au juge administratif, dans certains cas, d’estimer que l’acte peut-être régularisé par le dépôt d’un permis modificatif (Article L.600-5-1 du Code de l’urbanisme). 

Les conséquences de l’annulation du refus

Dans l’hypothèse où le refus de l’autorité compétente est annulé par le juge administratif, cela ne confère toutefois pas une autorisation de permis de construire au pétitionnaire.

En effet, la demande sera ainsi réexaminée par l’autorité compétente, à la différence que cette nouvelle demande ne peut pas faire l’objet d’un refus ou de prescriptions spéciales invoquées sur le fondement de nouvelles dispositions d’urbanisme, intervenues postérieurement à la date d’intervention de la décision annulée (Article L.600-2 du code de l’urbanisme).

Le cabinet vous conseille et vous assiste en cas de contentieux lié à la délivrance d’un permis de construire. 

A vérifier : Compte tenu des nombreux textes, le champ d’application des constructions relevant du permis de construire n’est pas aisé. Parfois, le requérant peut solliciter un permis de construire alors que sa demande n’est pas soumise à autorisation mais à une simple déclaration. (voir articles 421-9 ou 421-13 et 421-14 c. urb). Dans ce cas, son recours sera considéré comme irrecevable (CAA Douai, 12 juin 2014, n°13DA00594) et devra donc procéder à une déclaration préalable et non pas à une demande de permis de construire.   

De plus, vérifier les éléments de forme et de fond de l’arrêté. En principe, celui-ci doit être établi selon les dispositions prévues à l’article A 424-1 du code de l’urbanisme et contenir les éléments obligatoires qui y sont mentionnés (textes applicables, motivation…). Enfin, l’arrêté doit être signé de l’autorité compétente, or dans certains cas le maire n’est pas compétent (ex : art. R.422-2 C. urb).