La clause résolutoire du bail commercial, est un mécanisme juridique qui permet la résiliation anticipée du bail en cas de non-respect des obligations contractuelles par l’une des parties.

Pour rappel, le bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire (bailleur) loue un local à un locataire (preneur) afin que ce dernier y exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Si le bail commercial contient une clause résolutoire, et que celle-ci est correctement appliquée, la bail sera résilié de plein droit. 

Cet article se propose d’analyser la clause résolutoire dans le contexte du bail commercial en mettant en lumière ses caractéristiques, ses conditions de mise en œuvre et les conséquences de son application.

Nature et caractéristiques de la clause résolutoire

Définition et fonction

La clause résolutoire est une stipulation contractuelle qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement de l’une des parties à ses obligations. Cette clause a pour objectif de protéger les parties en leur offrant un moyen rapide et efficace de mettre fin au contrat en cas de défaillance de l’autre partie.

Liberté contractuelle et les limites légales

Selon l’article L.145-41 du Code de commerce, les parties sont libres de négocier et d’inclure une clause résolutoire dans leur contrat de bail commercial. Toutefois, cette liberté contractuelle est encadrée par des limites légales. En effet, la clause résolutoire ne doit pas être illicite, prévoir des conditions de résiliation abusives ou contraires à l’ordre public.

Obligations contractuelles visées par la clause résolutoire

La clause résolutoire peut viser un ou plusieurs manquements contractuels. Toutefois, elle est le plus souvent utilisée pour sanctionner le non-paiement du loyer, des charges ou des travaux à la charge du preneur, le non-respect des conditions d’exploitation du local commercial, ou encore le défaut d’assurance.

Conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire

L’application de la clause résolutoire nécessite de respecter des conditions de fond et de forme.

Condition de fond

L’infraction doit porter sur un ou plusieurs obligations du locataire prévue par une stipulation expresse du bail (Cass. 3e civ., 15 sept. 2010, n°09-10.339). Il appartient au bailleur de démontrer que le locataire n’a pas respecter l’obligation visée par la clause résolutoire.  À défaut, la clause résolutoire ne peut être invoquée.

Il faut donc être vigilant sur la rédaction de la clause résolutoire. Il existe de nombreuses décisions sur la nécessité de viser l’obligation au sein même de la clause résolutoire.

Par exemple, si la clause résolutoire vise « le défaut de paiement des loyers, de ses accessoires ainsi que le manquement à des conditions énumérées au bail », et que parmi les manquement aux conditions du bail, ne figure pas le respect de la destination des lieux, la clause résolutoire ne pourra pas s’appliquer (Cass. 3ème civ., 6 mars 2013, n°12-12.200).

De plus, il est de jurisprudence constante que le bailleur doit invoquer la clause résolutoire de bonne foi (Cass. 3e civ., 25 nov. 2009, n°08-21.384). Par exemple, cela ne sera pas le cas lorsque le bailleur fait appliquer la clause alors qu’il sait que le locataire est absent. La bonne foi du bailleur s’apprécie au moment de la délivrance du commandement (Cass. 3e civ., 22 oct. 2015, n°14-17.645).

Condition de forme

La mise en œuvre de la clause résolutoire est subordonnée à une mise en demeure préalable adressée par le bailleur au preneur. Il s’agit d’un commandement qui doit respecter certaines conditions pour être valable, notamment :

• Être adressée par exploit d’huissier (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, no 16-10.583).
• Préciser les manquements contractuels reprochés au preneur ;
• Accorder un délai d’un mois au preneur pour remédier à ses manquements, généralement fixé à un mois.

De plus, il est conseillé de mentionner expressément la clause résolutoire du bail afin d’éviter tout contentieux sur le commandement. A défaut, de l’une des mentions le commandement encourt la nullité.

La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que si les manquements constatés dans la mise en demeure subsistent à l’expiration du délai accordé au preneur. Il appartient au bailleur d’établir la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration de la mise en demeure Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n°20-12.533).

La clause résolutoire ne sera acquise qu’à la condition que l’obligation visée au commandement soit celle dont le manquement a persisté après la délivrance du commandement. Si le preneur régularise sa situation pendant ce délai, la clause résolutoire ne peut plus être invoquée, sauf en cas de nouveaux manquements.

Constatation judiciaire de la résiliation

Bien que la clause résolutoire soit réputée résilier le bail de plein droit, il est nécessaire de saisir le juge afin de constater la résiliation et ses effets. En effet, selon l’article L.145-41 du Code de commerce, seule une décision de justice peut prononcer la résiliation du bail commercial. Le bailleur doit donc engager une action en justice pour que le juge valide la mise en œuvre de la clause résolutoire et constate la résiliation du bail.

Seul le tribunal judicaire du lieu du local est compétent. L’action est le plus souvent portée par une assignation en référé.

Conséquences de l’application de la clause résolutoire

Résiliation du bail commercial

La première conséquence de l’application de la clause résolutoire est la résiliation du bail. Cette résiliation entraîne la fin des droits et obligations des parties découlant du contrat de bail commercial, à l’exception de ceux qui survivent à la résiliation, tels que les actions en responsabilité pour inexécution du contrat.

L’expulsion du preneur

A la suite de la résiliation du bail, le preneur perd le droit d’occuper les locaux commerciaux. Le bailleur peut alors demander l’expulsion du preneur et la restitution des locaux. Cette expulsion doit être réalisée par un huissier de justice, à moins que le locataire ne quitte les lieux de sa propre initiative. 

Dommages et intérêts et clause pénale

Le bailleur peut également solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des manquements du preneur ayant entraîné la résiliation du bail. Ces dommages et intérêts peuvent couvrir, entre autres, les loyers impayés, les frais de remise en état des locaux ou la perte de valeur locative. De plus, il est fréquent que le contrat contienne une clause pénale, et notamment la perte du dépôt de garantie.

Toutefois, les dommages et intérêts doivent être réclamés devant le juge du fond. Or, en principe, l’action est portée devant le juge des référés qui ne peut que constater la clause résolutoire et condamner au paiement des créances exigibles (loyers impayés, clause pénale…).

Assignation en référé visant la clause résolutoire

L’action en référé est une procédure rapide qui permet de faire constater la résiliation du bail commercial par l’application de la clause. Il n’y pas de débats au fond de l’affaire, le juge constate la mise en œuvre de la clause. Le locataire pourra tenter de demander des délais de paiement ou contester l’application de la clause.

Solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire par des délais de paiement

L’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce permet au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais au locataire. En cas de suspension des effets de la clause résolutoire, le juge constate que la clause est acquise mais suspend son effet pendant le délai accordé pour mettre fin à l’infraction.

Il s’agit ainsi de demander des délais de grâce. Le juge va subordonner la suspension des effets de la clause résolutoire au respect des délais accordés. En cas de respect des délais de paiement, la clause n’est sensée n’avoir jamais jouée.

Il est à préciser que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut pas être appliquée d’office par le juge. Il revient au preneur de faire une demande de délais de paiements aux fins de suspendre les effets de la clause.

Contester la compétence du juge des référés

Il est à rappeler que la demande de constatation d’application de la clause résolutoire est souvent portée devant le juge des référés. Celui-ci est le juge de l’évidence et de l’urgence. Il ne peut pas trancher le litige au fond en cas de contestation sérieuse.

Il peut être judicieux de tenter de soulever l’incompétence du juge en faisant valoir un argument de fond. Par exemple, l’exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à réaliser des travaux (Cass. 3e civ., 30 mai 2007, n°06-19.068 ; Cass. 3e civ., 23 mars 2010, n°08-21.358).

De même, il est également possible de contester le montant réclamée, les modalités du commandement de l’huissier ou la bonne foi du bailleur. Enfin, de manière très marginale, il est également possible d’invoquer un cas de force majeur, rarement retenue.

En cas de litiges, le cabinet vous conseille et met en place les voies de recours nécessaires à la défense de vos droits.