Le certificat d’urbanisme est un acte administratif ayant pour objet d’informer une personne sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain. Il permet de connaître les droits de construire attachés à un terrain en fonction des règles d’urbanisme et des limitations administratives qui y sont applicables.

Régi par les articles L. 410-1 s, R. 410-1 s., et A. 410-1 s., le certificat d’urbanisme est de deux types : le certificat ordinaire et le certificat opérationnel.

L’intérêt du certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme vise à renseigner les demandeurs sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain et permet également d’interroger l’administration sur la faisabilité d’un projet de construction. Il garantit la stabilité de l’ensemble des renseignements pendant 18 mois à compter de sa délivrance.

Aucune disposition législative n’impose l’obligation d’obtenir un certificat d’urbanisme avant la délivrance d’une autorisation ou une déclaration préalable. Toutefois, si ce n’est pas un préalable obligatoire à l’obtention d’un permis de construire, celui-ci reste néanmoins nécessaire. En effet, la demande d’autorisation d’un permis de construire sera rejetée si les règles d’urbanisme ne sont pas respectées.

Les catégories de certificat

Le certificat d’urbanisme ordinaire de type A est un certificat qui informe le requérant sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. A savoir les dispositions d’urbanisme applicables, les limitations administratives au droit de propriété, et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain.

Le certificat d’urbanisme opérationnelle de type B, outre le fait d’indiquer les informations précédentes, celui-ci précise l’état des équipements publics actuels ou futurs reliant le terrain. Il permet de savoir si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée.

La délivrance du certificat

La procédure d’obtention des certificats d’urbanisme suit les mêmes règles que celles des permis de construire (art. L410-1 C.urb et L.422-1 C. urb).

La demande s’effectue sur un formulaire unique (A 410-1 du Code de l’urbanisme) dont le modèle est un Cerfa n°13410-05. Aucune qualité particulière n’est exigée, elle peut être faite par toute personne. L’autorité qui délivre le certificat est la même que celle qui délivre les permis de construire à savoir la mairie ou le préfet, selon les conditions fixées par les articles R. 422-1 et R 422-2 du Code de l’urbanisme.

Le délai d’instruction est d’un mois pour les certificats ordinaires (R.410-9 C.urb) et de deux pour les certificats opérationnels (R.410-10 C.urb).

À l’expiration du ce délai, le silence gardé par l’administration vaut délivrance d’un certificat tacite. En effet, si aucune notification positive ou négative n’a été adressée au demandeur pendant le délai d’instruction, le silence de l’administration s’interprète comme un avis tacite favorable.

Le certificat peut être prorogé par périodes d’une année si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé (art. R. 410-7 C.urb). La demande de prorogation doit être adressée à la mairie dans les deux mois avant l’expiration du certificat.

Contenu du certificat

Selon le type de certificat, celui-ci contient les informations suivantes :

Les dispositions d’urbanisme applicables au jours de la délivrance du certificat. Il peut s’agir des lois d’aménagement et d’urbanisme, une directive territoriale d’aménagement, le plan local d’urbanisme (PLU) ou plan d’occupation des sols (POS), d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou toutes autres sources RNU, PSMV…

Les limitations administratives au droit de propriété affectant le terrain, c’est-à-dire les servitudes d’utilité publique annexées au plan d’occupation des sols et au plan local d’urbanisme (C. urb., art. L 151-43 et article R 151-51 du Code de l’urbanisme).

Le certificat d’urbanisme de type B indique l’état des équipements publics existants ou prévus (réseaux publics de distribution d’eau, d’électricité, réseaux publics d’assainissement…).

Le certificat d’urbanisme doit également indiquer si le terrain se situe dans une zone soumise à l’exercice d’un éventuel droit de préemption (R. 410-15 C. urb), renseigner le requérant sur l’état de pollution des sols et les risques miniers (R. 410-15-1 C.urb), le régime des taxes et participations applicables aux terrains concernés.

Attention, le certificat doit également mentionner l’éventuel sursis à statuer qui pourrait être opposé à une déclaration préalable ou à une autorisation portant sur le terrain concerné (L.410-1 al.5 C.urb). Le certificat d’urbanisme précise alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l’article L. 424-1 permettraient d’opposer le sursis à statuer. 

Les effets du certificat 

En cas de dépôt d’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable dans les dix-huit mois qui suivent la délivrance du certificat, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause (CE, 11 févr. 2004, n°212855). A l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité (C. urb., art. L 410-1).

Les droits conférés par les indications portées sur un certificat d’urbanisme ne sont pas réservés au titulaire de ce dernier mais bénéficient à toute personne qui sollicite la délivrance d’une autorisation d’urbanisme en vue de la réalisation d’un projet sur le terrain.

Il est à préciser que les droits acquis par le certificat d’urbanisme ne sont pas attachés aux dispositions mentionnées sur le certificat, mais à celles existant « à la date du certificat » (CAA Lyon, 17 janv. 2019, n°17LY01573).

Dès lors, si l’auteur du certificat a omis de mentionner, par exemple, une taxe ou une disposition d’urbanisme qui était applicable à la date de délivrance du certificat, cette circonstance n’est pas de nature à créer au profit du bénéficiaire la non-application de la disposition omise.

Le certificat d’urbanisme est une garantie utile mais n’est pas une garantie absolue. La responsabilité de la commune pourra néanmoins être engagée en cas de certificat d’urbanisme informatif illégal (CE, 1er et 4e ch., 18 févr. 2019, n° 414233) ou en cas d’erreur manifeste d’appréciation (CE, 13 mars 2020, n°423501).

Enfin, le certificat d’urbanisme est un acte créateur de droit. Dès lors, les conditions de retrait du certificat d’urbanisme doivent répondre aux exigences de la jurisprudence Ternon (CE, ass., 26 oct. 2001, req. n° 197018). Pour rappel, l’administration ne peut retirer une décision individuelle créatrice de droits, si elle est illégale, que dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette décision.