Un bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire (bailleur) loue un local à un locataire (preneur) afin que ce dernier y exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Si le bail commercial contient une clause résolutoire, et que celle-ci est correctement appliquée, la bail sera résilié de plein droit. 

Cet article se propose d’analyser le bail commercial de manière générale, en mettant en lumière la formation du contrat de bail, sa durée, le montant du loyer, les obligations des parties et sa fin.  

Comment conclure un bail commercial ?

Il faudra tout d’abord vérifier la qualité de propriétaire du bailleur,  puis la qualité de commerçant ou artisan du locataire.

Concernant le bailleur : Seul le propriétaire du local destiné à être loué peut conclure un bail commercial. Dès lors il faudra vérifier si le bailleur est propriétaire en pleine propriété ou s’il détient le local en démembrement ou en indivision.

En cas de démembrement de la propriété, l’usufruitier doit avoir l’accord du nu-propriétaire (art.595 al. 4 code civil).  Si le bailleur détient le local en indivision, il faudra obtenir l’accord de tous les indivisaires (art.815-3, al.2 C. civ). 

De plus, il faudra également vérifier le régime matrimonial du bailleur. En effet, si le local destiné à la location dépend de la communauté, il faudra obtenir l’accord des deux époux (C. civ art. 1425). 

Enfin, le bailleur doit avoir la capacité juridique de contracter le contrat. Si le bailleur est un majeur protégé, le tuteur du bailleur doit avoir l’autorisation du juge des tutelles. Dans le cas d’un bailleur mineur, le tuteur doit obtenir l’autorisation du conseil de famille.

Concernant le locataire :  Il doit avoir la qualité de commerçant ou artisan, personne physique ou morale (société commerciale).

Le commerçant ou l’artisan doit nécessairement exploiter un fonds de commerce dont il est propriétaire dans le local. Il doit  également être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour le commerçant ou au registre des métiers pour l’artisan.

Sur le local : Le local doit être fermé, stable et permanent. Le local doit pouvoir recevoir de la clientèle indépendante, et être le lieu principal d’exploitation du fonds.

Sur l’acte : L’intervention d’un expert en droit est privilégié pour la rédaction du bail commercial. Même si aucune forme n’est exigée, et que le bail n’a donc pas besoin d’un écrit pour exister, il est préférable de se faire accompagner. En effet, l’écrit est une preuve qui permet de démontrer l’existence du bail mais surtout d’établir les droits et obligations des parties. En l’absence de bail écrit ou d’une rédaction incomplète, les relations risques de susciter un contentieux.

Il est à préciser que pour les commerces de débits de boissons et pour les baux d’une durée supérieure à douze ans un écrit et une forme particulière de l’acte est exigée (CGI. art. 504).

Le montant du loyer du bail commercial

Les parties, bailleur et locataire, conviennent mutuellement de fixer le montant du loyer. Le loyer est donc librement décidé par les parties. Il est d’usage que le locataire verse un dépôt de garantie au bailleur correspondant à 3 ou 6 mois de loyer. De plus, un droit d’entrée, dit « pas-de-porte » peut également s’ajouter.

En supplément du loyer, le contrat de bail commercial mentionne les charges et les impôts que le locataire est tenu de payer.

Le loyer est révisé tous les trois ans, conformément au code de commerce qui prévoit une révision triennale (145-37 et 145-38 code de commerce) en fonction de la valeur locative. La révision légale doit être distinguée de l’indexation du loyer. En effet, le loyer indexé  permet la variation du loyer par le jeu d’une clause d’indexation fixée sur l’indice de commercialité ou du chiffre d’affaire.

Au terme de l’expiration du bail les parties fixent librement le loyer du bail renouvelé.  À défaut d’accord, il doit correspondre à la valeur locative, sans pouvoir dépasser un certain plafond, sauf exceptions, (C.com art. 145-34).

Les obligations essentielles du bail commercial

Outre les dispositions de droit commun au bail (art. 1714 code civil), les parties doivent respecter l’ensemble des obligations du bail commercial.

Le locataire doit respecter la destination des lieux, c’est à dire ne pas exercer une activité différente de celle mentionnée au bail commercial. Il peut néanmoins ajouter une ou des activités connexes ou complémentaires en le notifiant à son bailleur (art. 145-51 C.com), on parle de déspécialisation partielle.

De manière plus marginale, il peut également changer totalement d’activité avec l’accord du bailleur, c’est la déspécialisation plénière (art. 145-51 C.com).

Par principe la sous-location est interdite, tout comme la cession de bail sauf à l’acquéreur du fonds de commerce.

Le bail est conclu impérativement pour une durée égale ou supérieure à neuf ans (C. com. art. L.145-4), sauf bail dérogatoire de moins de 3 ans (c.com L. 145-5).  Il est à préciser que le bail d’une durée supérieure à neuf ans doit être publié au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers.

Le non-respect des obligations peut justifier la résolution du bail ou sa résiliation judiciaire.

La fin du bail commercial

En principe, le bail prend fin à compter de la délivrance d’un congé ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement le bail se prolonge au delà du terme fixé par le contrat. Le bail peut également être résilié de manière anticipée par la résiliation. En cas de refus du renouvellement, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction, sauf en cas de motif grave et légitime.

Sauf exception, chaque partie peut résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale (C.com art.L.145-4 al.2). Si le locataire peut résilier sans avoir à invoquer un motif, le bailleur doit justifier d’un des motifs prévus par la loi (C.com art. L. 145-17).  La résiliation peut également intervenir d’un commun accord entre les parties.

À l’arrivée du terme, et en l’absence de prise de position du locataire ou du bailleur, le bail se poursuit pour une durée indéterminée. Durant cette période, chaque partie peut donner congé en respectant un préavis de six mois.

Contentieux du bail commercial

La juridiction compétente est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (C.com art. R.145-23 al.2), et en cas de litiges concernant le montant du bail révisé ou renouvelé, son Président.

Le délai de prescription est de cinq ans pour les actions de droit commun, et de deux ans en cas de litige sur le statut des baux commerciaux (c.com. art. 145-60).

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