Le contrat de location d’un logement à titre de résidence principale est un contrat soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi sur l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR). Il vise à encadrer et protéger les droits des locataires et des bailleurs.

L’article vise à dresser brièvement les principes essentielles du contrat de logement à titre de résidence principale.

Conclusion du contrat de location

La loi ALUR, adoptée le 24 mars 2014, a modifié les règles relatives aux contrats de location en renforçant les protections accordées aux locataires.

L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, établit les mentions obligatoires devant figurer dans le contrat de location. Parmi celles-ci, on peut citer l’identité des parties, la date de prise d’effet, la durée du contrat, la description du logement, le montant du loyer et des charges, ainsi que le montant du dépôt de garantie.

A défaut de contrat écrit, deux sanctions sont prévues par les alinéas 6 et 7 de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à savoir : la nullité du bail à la demande du locataire ou la mise en conformité du bail.

Malgré l’absence d’écrit du contrat, le bail verbal reste valide et le locataire pourra faire valoir ces droits. 

Durée du contrat de location

Les contrats de location d’habitation principale peuvent être à durée indéterminée ou des contrats à durée déterminée. Ils ont une durée minimale et sont renouvelables par tacite reconduction. L’article 10 de la loi n° 89-462 précise ainsi que la durée minimale du contrat (bail non-meublé) est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

Révision et encadrement du loyer

La loi ALUR a également instauré un encadrement du loyer dans certaines zones tendues, où l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande. L’article 18 de la loi n° 89-462, modifié par la loi ALUR, prévoit que le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an, et dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).

Garantie des loyers impayés

Pour protéger les bailleurs contre les risques d’impayés, les bailleurs peuvent souscrire une assurance loyers impayés (ALI) ou demander au locataire de fournir une caution solidaire. Les conditions de cette dernière sont encadrées par l’article 22-1 de la loi n° 89-462, qui limite notamment le montant du cautionnement à un montant équivalent à 12 mois de loyer hors charges.

Fin du contrat de location

La résiliation du contrat de location peut être à l’initiative du locataire, du bailleur ou des deux parties. L’article 15 de la loi n° 89-462 énonce les conditions de résiliation pour chacune des parties.

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, en respectant un préavis de trois mois, réduit à un mois dans certaines situations spécifiques (zones tendues, perte d’emploi, etc.). Le bailleur, quant à lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du contrat et doit motiver sa décision, soit par la reprise du logement pour vendre, habiter ou loger un proche, soit pour un motif légitime et sérieux, comme des impayés de loyer ou des troubles de voisinage.

Obligations des parties

Le contrat de location implique des obligations pour les locataires et les bailleurs. L’article 7 de la loi n° 89-462 énumère les obligations du locataire, telles que le paiement du loyer et des charges, l’entretien courant du logement, ou encore le respect du règlement intérieur.

De son côté, l’article 6 de la même loi définit les obligations du bailleur, qui doit notamment assurer la jouissance paisible du logement, réaliser les travaux d’entretien et de réparation, et remettre au locataire un logement décent.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Enfin, la loi ALUR a renforcé les obligations en matière de performance énergétique. L’article 3-3 de la loi n° 89-462 impose au bailleur de fournir au locataire un diagnostic de performance énergétique (DPE) lors de la signature du contrat de location.

Ce document doit être annexé au contrat et informer le locataire sur la consommation d’énergie du logement et les émissions de gaz à effet de serre associées.

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