Le bail emphytéotique est la location d’un bien immobilier d’une durée de plus de 18 ans et confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque.

Le preneur, appelé l’emphytéote, acquiert ainsi un droit d’occupation et d’utilisation du bien pour une durée déterminée de longue durée.

C’est un régime particulier qui vise à permettre d’améliorer un bien immobilier par le locataire, notamment pour rendre des terres cultivables, changer de mode de culture ou édifier une construction. 

Le statut des baux ruraux ou celui des baux commerciaux ne lui est pas applicable. De même celui-ci ne doit être confondu avec des baux quasi-similaires, tels que le bail à construction, la concession immobilière ou encore le bail immobilier réel.

Le bail emphytéotique est régi par les dispositions de droit commun et les articles L.451-1 et suivants de code rural et de la pêche maritime. Celui-ci se caractérise essentiellement par 4 caractères essentiels, sa durée, son contenu, le droit réel qu’il confère et le montant de la redevance.

La durée du bail emphytéotique

Selon l’article L.451-1 du Code rural, le bail emphytéotique doit être au minimum d’une durée de plus de dix-huit ans. A défaut, celui-ci peut être considéré comme un bail commercial ou rural. 

La longueur de cette durée s’explique par le fait que le preneur aura besoin de temps afin d’amortir les investissements liés à l’amélioration du bien loué (exploitation agricole ou construction).

Le contrat prend fin soit à l’arrivée du terme conformément à la durée du bail, ou en cas de résiliation du bail (grave manquement, non-paiement de la redevance…).

Le bail emphytéotique ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans.

Le contenu du contrat

Ici, il s’agit de s’intéresser au sens de l’obligation par le preneur d’améliorer le bien loué.

Textuellement, aucun article ne prévoit que le preneur s’engage a amélioré le bien par une construction ou plantation quelconque. L’article L.451-7 du CRPM prévoit que « Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur.

Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité. »

Ainsi, le preneur n’aurait donc aucune obligation d’améliorer le bien et son engagement serait circonscrit à ne pas nuire au bien loué.

Toutefois au regard du sens de l’opération, l’amélioration semble constituer une contrepartie. En effet, compte tenu de la longueur du bail et de la faible redevance, il apparait que la cause du contrat prévoit implicitement cette amélioration. C’est ainsi que la jurisprudence semble considérer que l’amélioration du bien loué est la contrepartie nécessaire à la qualification du bail emphytéotique (Civ. 3, 3 oct. 1991, n°90-15.889).

Le droit réel

Contrairement aux autres baux qui ne confèrent qu’un droit personnel au preneur et notamment, un droit d’usage, le bail emphytéotique à cette spécificité d’attribuer un droit réel au preneur.

Ainsi le preneur bénéficie d’un droit réel immobilier sur le terrain loué et sera propriétaire des constructions qu’il y construit. Le bailleur ne pourra donc pas bénéficier des droits de propriété sur l’immeuble pendant la durée du bail.

Pour être valable, le contrat devra prévoir la constitution d’un droit réel au profit du preneur. A défaut, celui-ci ne sera pas considéré comme un bail emphytéotique (Cassation 12 déc. 1978 n°77-14.155).

Il en sera de même si le contrat prévoit que le bailleur pourra exercer certaines prérogatives sur les constructions ou limite les droits du preneur (Cassation 13 mai 1998, n°96-13.586).

Compte tenu de la durée du bail et du droit réel qui en ressort, le bail emphytéotique constitue un acte de disposition. Il devra faire l’objet d’une publicité foncière et les parties devront avoir capacité pour s’engager, notamment par le consentement des deux époux ou de tous les indivisaires.

La redevance : appelée également « le canon » emphytéotique

En principe, la redevance, est appelée le « canon ». Son montant est souvent très faible, voire modique. Cela s’explique par le fait que le bailleur recevra une plus-value importante en fin de contrat compte tenu des investissements du locataire sur le bien. De plus, le preneur supporte toutes les réparations ou contribution et charges du bien.

Toutefois, le montant de la redevance reste libre et est librement fixé par les parties.

Le cabinet vous accompagne et vous conseille en cas de conflit avec les droits ou obligations du bail.