Les locations saisonnières constituent une activité récemment réglementée. De nombre sites internet comme Booking ou Airbnb ont bousculé les acteurs du marché traditionnel. Cette nouvelle activité a parfois impacté certaines villes et dégradé certains immeubles non adaptés.

Dès lors le législateur est intervenu pour définir la location saisonnière et son régime juridique.

Rappel de la loi : la déclaration préalable

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN) a modifié l’article L. 324-1-1 du code du tourisme pour donner une définition législative du meublé de tourisme :

« I.- Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »

Dès lors, le régime de la location saisonnière (meublés de tourisme) exclue celui de « la chambre chez l’habitant » ou « chambre d’hôtes » qui n’est donc pas soumis au même régime. Ainsi, la location saisonnière concerne exclusivement la mise à disposition d’un bien immobiliers à usage exclusif du locataire pour une courte durée. 

En principe, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur (L.324-1-1 II c. tourisme). Rappelons qu’aux termes de la définition légale de la résidence principale le logement ne peut pas être louée plus de 120 jours par an (article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Toutefois, la mairie peut néanmoins décider de soumettre toute location à une déclaration préalable, dans les communes dans lesquelles le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable (L.324-1-1 III ; art. L. 631-7 et L. 631-8 CCH). Les modalités de déclaration et d’obligations sont prévues par les articles D.324-1 et suivants du code de tourisme.

Ainsi, dans certaines villes, une demande d’autorisation est obligatoire, même quand il s’agit de la résidence principale du propriétaire et que la location ne dépasse pas 120 jours. C’est notamment le cas à Paris et sa petite couronne et dans les autres villes de plus de 200 000 habitants.

Le risque de changement d’usage

Conformément au dernier alinéa de l’article L.631-7 du CCH :

 « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. »

Lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur, c’est le dépassement du seuil de cent vingt jours de location par an qui permettra de caractériser le changement d’usage.

A défaut, le juge devra apprécier si le nombre de location réalisé caractérise une location « répétée ». Dans ce cas, la sanction encourue est de 50 000 euros (art.652-1 CCH).

Ainsi, une propriétaire ayant donné en location à l’usage d’une clientèle de passage un appartement parisien via la plateforme Airbnb, pour un nombre de nuitées nettement supérieur au plafond légal de 120 nuitées par an a été condamnée à une amende de 25 000 euros (Paris, 15 juin 2017, n°16/03592).

Le respect du bail et du règlement de copropriété

Si le loueur est un locataire, il devra nécessairement obtenir l’accord du bailleur pour réaliser cette activité, sauf disposition contraire du bail. 

En effet, l’activité de location saisonnière constitue une sous-location irrégulière si elle intervient sans l’accord exprès du bailleur. Dans ce cas, le locataire encourt la résiliation judiciaire du bail d’habitation et devra rembourser tous les loyers perçus.

La jurisprudence considère « que les loyers perçus par les appelants au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire » : CA Paris, 5 juin 2018, n°RG : 16/1068 ».

Le locataire devra donc prévenir ou demander l’autorisation de son bailleur avant d’exercer cette activité.

De plus, dans tous les cas il est à rappeler que la location saisonnière devra respecter le règlement de copropriété. De nombreux règlement de copropriété interdisent se type d’activité par une clause de style. Voir l’article sur les meublés de tourisme et copropriétés. 

Le cabinet vous conseille et vous défend en cas de contentieux lié à un contrat de location saisonnière.