La VEFA, vente en état futur d’achèvement, est une forme de vente qui relève d’une catégorie plus large désignée sous le terme de vente d’immeuble à construire (art.1601-1 C. civil). Le code civil prévoit deux formes de vente d’immeubles à construire, la vente à terme (art.1601-2 C. civil) et la vente en l’état futur d’achèvement (art.1601-3 C. civil).

La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.

Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. (art. 1601-3 C. civil).

A contrario, la vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. (art. 1601-2 C. civil).

Que ce soit une vente en l’état futur d’achèvement ou une vente à terme, le régime de droit commun de la vente d’immeuble à construire reste une forme composite particulière de contrat qui prévoit simultanément un contrat de vente et un contrat de construction d’immeuble.

La vente d’immeuble à construire, VEFA ou la vente à terme, ne doit pas être confondue avec le contrat de construction de maison individuelle. En effet, le CCMI est un contrat de louage d’ouvrage régi par les articles 1710 et suivants du code civil (voir également L. 230-1 s CCH) et n’est donc pas soumis au même régime juridique.

La vente d’immeuble à construire doit nécessairement être une vente en l’état futur d’achèvement ou à terme, si celle-ci relève de la notion « du secteur protégé » (sous peine de nullité du contrat CCH, art. L 261-1).

La vente relève du secteur protégé si elle répond à trois conditions cumulatives :

• Transfert de propriété
• bien destiné à l’habitation ou à l’usage mixte (habitation et professionnel),
• obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction.

Si ces trois conditions sont réunies, la VEFA sera donc soumis à un régime spécial.

La conclusion d’un contrat préliminaire de réservation

En pratique, les parties doivent conclure un contrat préliminaire aussi appelé contrat de réservation. Pour rappel, ce contrat n’est pas obligatoire et constitue une simple faculté. En effet, les textes n’imposent pas la rédaction d’un avant-contrat préalablement à la conclusion d’un contrat de VEFA. Néanmoins, le contrat préliminaire est toujours conclu car il présente de nombreux intérêts et notamment celui de stabiliser les engagements.

Si les parties établissent un avant-contrat, le contrat préliminaire est le seul qui puisse être valablement conclu. Les autres contrats tels que la promesse d’achat ou de vente seront considérés comme nuls (al. 5 art. L. 261- 15 CCH).

Le contrat préliminaire doit impérativement respecter certaines dispositions et notamment être constaté par écrit, sous peine de nullité (CCH, art. R. 261-27). Celui-ci doit également contenir certaines mentions obligatoires prévues par le code de la construction et de l’habitation (CCH, art. R.261-25 et R.261-26) à savoir :

• La description de l’immeuble: le contrat doit mentionner la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et pièces de service, les dépendances et dégagements, la situation au sein de l’immeuble. De plus, une note technique indiquant la qualité des matériaux et des éléments d’équipements doit être annexée. Si la vente porte sur une partie de l’immeuble cette note doit également mentionner les équipements collectifs.
• le prix prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision. Le contrat préliminaire doit également indiquer les prêts que le réservant fera obtenir au réservataire ou dont il lui transmettra le bénéfice en précisant le montant de ces prêts, leurs conditions et le nom du prêteur. (articles L. 261-11-1 ; R. 261-15 et R. 261-26 du CCH).
• la date prévue de conclusion de la vente (art. R. 261-26 CCH). Celle-ci va permettre de déterminer le montant du dépôt de garantie ;
• le montant du dépôt de garantie: limité à 5 % du prix de vente, si le contrat définitif est signé dans un délai d’un an, et 2 % s’il est signé dans un à deux ans. Les articles R.261-28 à 261-31 du CCH doivent obligatoirement être reproduits (art. R.261-27 CCH).

De manière plus marginale, le contrat peut également prévoir des mentions supplémentaires si l’acquéreur se réserve l’exécution de travaux de finition ou l’installation d’équipements lui appartenant (art. 261-15 II CCH).

Enfin, conformément à l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation  le réservataire non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le contrat préliminaire, ou de sa remise en main propre contre récépissé. Ce délai doit être mentionné dans le contrat préliminaire.

Attention en cas d’annulation du contrat préliminaire, le délai de réflexion n’a jamais commencé à courir. Dès lors le délai de 10 jours devra être respecté avant la conclusion du contrat définitif (Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, n°17-13.118) sous peine de nullité du contrat de vente.

La nécessité du dépôt de garantie

Le réservataire doit effectuer un dépôt de garantie sur un compte spécial, c’est un élément essentiel du contrat préliminaire. La jurisprudence considère que l’absence de dépôt de garantie entraîne la nullité du contrat de réservation (Cass. 3e civ., 22 févr. 1995, n° 93-14.853).

Par principe, « Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an ; ce pourcentage est limité à 2% si ce délai n’excède pas deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans. » (CCH, art. R 261-28).

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente (CCH, art. L 261-15, al. 3)

Dans certains cas, le dépôt de garantie doit être restitué à l’acquéreur dans un délai de 3 mois à compter de sa demande. En effet, l’article L.261-31 du CCH, prévoit les situations dans lesquelles le dépôt de garantie doit être restitué, il s’agit de :

• le contrat de vente (VEFA) n’est pas conclu du fait du vendeur dans les délais prévus au contrat préliminaire
• si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel prévu au contrat préliminaire ;
• si le prêt de l’acquéreur n’est pas obtenu ou si son montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ;
• si l’un des équipements prévus initialement ne doit pas être réalisé.
• si la valeur de l’immeuble ou de la partie d’immeuble, dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages, est inférieure à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement ;

De même, il y a restitution du dépôt de garantie en cas de rétractation de l’acquéreur dans le délai 10 jours (CCH, art. L. 271-1). Le remboursement n’est possible que si l’acquéreur a exercé son droit de rétractation pendant ce délai.

Si le délai est dépassé, le réservataire pourra toujours renoncer à acheter le bien. Toutefois, il perd son dépôt de garantie, sauf à pouvoir justifier d’un motif prévu à l’article R. 261-31 CCH.

Le contrat préliminaire abouti à la conclusion du contrat de vente. En principe, le réservant doit notifier au réservataire le projet d’acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte (CCH, art. R 261-30).

Le contrat de vente en état futur d’achèvement

Contrairement au contrat préliminaire, le vendeur doit être propriétaire du terrain avant de conclure le contrat de vente, et ce compte tenu du transfert de propriété opéré au moment de la vente.

En principe, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement ne peut être conclu qu’après l’achèvement des fondations, sauf si le vendeur fournit une garantie extrinsèque.

Le contrat de VEFA doit être rédigé par un acte authentique et contenir plusieurs mentions obligatoires sous peine de nullité (art. L.261-11 CCH) à savoir ;

• la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu
• le prix, les modalités de paiement, et révision.
• le délai de livraison de l’immeuble ;
• les garanties de bonne fin (CCH, art. L. 261-11 et R.261-17 à R.261-24) ;
• la condition suspensive de l’obtention des prêts conformément aux article L. 313-40 et suivants du code de la consommation ;
• Notification du plan de financement dans le cadre d’un prêt spécial à la construction de la part du Crédit foncier ou du Comptoir des entrepreneurs.

Le contrat doit en outre indiquer les annexes obligatoires, comportant les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble.

Enfin, le règlement de copropriété doit être communiqué à l’acquéreur avant la signature du contrat et un exemplaire du règlement doit lui être remis lors de la signature du contrat.

Les modalités et paiement du prix

Par principe, l’acquéreur est tenu de payer le prix « à mesure de l’avancement des travaux ». Le vendeur ne peut exiger des montants supérieurs de ceux prévus par l’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation. L‘échelonnement des paiements varie en fonction de l’avancement des travaux, à savoir :

• 35 % du prix total à l’achèvement des fondations. La constatation de l’achèvement des fondations est certifiée par un homme de l’art. Elle est faite pour chaque immeuble (R.261-11 CCH).
• 70 % à la mise hors d’eau, c’est-à-dire imperméables aux intempéries (mûrs et toiture).
• 95 % à l’achèvement des travaux, lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation, conformément à la destination de l’immeuble (R.261-1 CCH).
• 100 % à la livraison (soit le solde de 5%) en principe versé à la mise à disposition du local, à moins que l’acquéreur ait émis des réserves portant sur des défauts de conformité par rapport aux prévisions du contrat. La livraison correspond à la remise des clefs et à la prise de possession du local. Toutefois le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat (art. R. 261-14 CCH).

Toute clause contraire aux dispositions relatives à l’échelonnement des versements et dépôts de fonds est réputée non écrite (CCH, art. L 261-16).

Enfin, des pénalités en cas de retard de paiement par l’acheteur peuvent être prévues dans le contrat mais ne doivent pas dépasser 1 % par mois.

La réception et livraison du bien immobilier

Par principe, le vendeur à l’obligation d’achever l’immeuble dans les délais prévus au contrat et conserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (L.261-3 CCH).

Une première réception à lieu entre le vendeur et les différents entrepreneurs à la fin des travaux. Cette réception constitue le point de départ des garanties biennales et décennales dues par le vendeur.

L’acquéreur est ensuite convoqué pour prendre livraison et possession du bien. Cette livraison constitue le point de départ de la garantie des vices apparents et défauts de conformité. L’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la livraison pour les notifier au vendeur (L.261-5 CCH).

Les garanties du vendeur en VEFA

Le vendeur est tenu de garantir à l’égard de l’acquéreur :

• La garantie des vices apparents et des défauts de conformité (art. 1642-1 C. civil).  L’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents (art. 1648 C. civil et L. 261-7 CCH). Soit à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession de l’acquéreur.
• la garantie de construction – garantie décennale – (renvoi article 1646-1 C. civil et L.261-6 CCH). Elle bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de dix ans à compter de la réception de l’immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises. La garantie concerne les malfaçons touchant aux gros ouvrages, c’est-à-dire la solidité du bâtiment (fondations, toiture…).
• la garantie de bon fonctionnement des équipements – garantie biennale – qui bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de 2 ans suivant la réception de l’immeuble. Elle porte sur tous les équipements dissociables de la construction.
• la garantie d’isolation phonique: elle est d’un an à compter de la prise de possession du bien à l’égard du premier occupant (L.111-11 al.3 CCH).

Outre les garanties de droit commun relatives à la vente d’immeuble à construire, l’acquéreur d’un bien bénéficie également de la garantie d’achèvement ou de remboursement (CCH, art. L 261-11). Cette garantie s’impose dans toutes les ventes en état futur d’achèvement (VEFA) du secteur protégé, que ce soit la vente de maisons individuelles ou la vente d’appartements (Cass. 3e civ., 23 juin 2004, n°99-19.996).

Le cabinet vous conseille et vous assiste en cas de projet de construction en VEFA ou en cas de contentieux.