Le crédit immobilier est un emprunt accordé par un établissement de crédit à une personne physique (consommateur) pour financer l’acquisition d’un bien immobilier ou d’un terrain destiné à une construction. Il est encadré par les articles L. 313-1 s. et R. 313-1 s. du Code de la consommation.

L’emprunteur d’un tel crédit bénéficie d’une série de protection dont il convient de préciser le champ d’application et la portée du dispositif.

Le champ d’application du crédit immobilier

Le prêteur est « toute personne qui consent ou s’engage à consentir un crédit mentionné au présent titre dans le cadre de l’exercice de ses activités commerciales ou professionnelles » (C. conso. art. L. 311-1, 1). Il s’agit essentiellement des établissements financiers (banques).

L’emprunteur est « toute personne physique qui est en relation avec un prêteur, ou un intermédiaire de crédit, dans le cadre d’une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle » (C. conso. art. L. 311-1, 2). Les SCI sont donc exclues du crédit immobilier relevant du crédit à la consommation. (Cass. 1er civ., 14 oct. 2015, n°14-24.915) et ne peuvent donc pas bénéficier du régime favorable du code de la consommation. Toutefois, il semblerait que certaines sociétés n’ayant pas d’activité professionnelle (association, fondation) puissent bénéficier de ce régime. (C. conso. art. 313-1, 3).

Tous les prêts provenant d’un établissement de crédit ne relèvent pas nécessairement du domaine du crédit immobilier. En effet, les contrats de crédit concernés par ce dispositif sont limitativement énumérés par la loi.

Quels sont les types de crédits immobilier ? 

Les contrats de crédit immobilier relevant du code de la consommation sont prévus par l’article L. 313-1 C. conso. Il s’agit de :

– Les contrats de crédit destinés à financer les opérations d’acquisition des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et d’habitation) entrent dans le champ d’application du crédit immobilier.

– De même, l’achat de terrains destinés à la construction des immeubles à usage d’habitation entrent également dans le champ d’application du crédit immobilier. L’achat d’un terrain qui ne serait pas destiné à l’usage d’habitation n’est donc pas soumis aux dispositions du code de la consommation.

– Le contrat peut aussi bien porter sur la souscription ou l’achat de parts ou d’actions de sociétés donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immobilier. Le régime du crédit immobilier s’applique également lorsque ces opérations visent à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis. (art. L.313-1 C. 1°conso).

– Enfin, le dispositif de protectif du crédit immobilier concerne aussi les contrats de crédits garantis par une hypothèque ou/et par tout autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation (art. L.313-1 C. 2°conso).

La protection juridique de l’emprunteur

En vue de garantir la protection de l’emprunteur, le législateur fait peser sur le prêteur une obligation d’information accrue (a). Le contrat de crédit immobilier est rigoureusement encadré (b), tout comme le contrat d’assurance du crédit immobilier (c). L’emprunteur devra rembourser son crédit (d) et sera sanctions en cas de défaillance (e). La prescription des actions réduite à 2 ans s’inscrit dans cette dynamique de protection de l’emprunteur (f).

Obligation d’information générale pesant sur le prêteur

Conformément à l’article L. 313-6 du code de la consommation : le prêteur assure la disponibilité permanente des informations générales, claires et compréhensibles, sur les contrats de crédit immobilier. Le contenu des informations sont prévus par l’article R. 313-3 du code de la consommation qui prévoit douze mentions (l’identité du prêteur, la nature, la destination et la durée des crédits proposés,
les types de taux, les formes de sûreté réelle ou personnelle possibles…). Ces mentions doivent être facilement accessible pour l’emprunteur. A défaut, le prêteur encourt une amende de de 150 000 € conformément à l’article L.341-23 code de la consommation.

Obligation précontractuelle de fournir une fiche d’information

Selon l’article L. 313-7 du code de la consommation, au plus tard lors de l’émission de l’offre de crédit, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit doit communiquer à l’emprunteur, sous la forme d’une fiche d’information standardisée européenne (FISE), les informations personnalisées permettant à l’emprunteur de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché, d’évaluer leurs implications et de se déterminer en toute connaissance de cause sur l’opportunité de conclure un contrat de crédit. A défaut, l’emprunteur encourt la déchéance du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge.  La sanction varie selon l’absence de communication de la fiche ou en cas de contenu erroné (art. L.341-25 et 26 C. conso).

L’obligation de délivrer des explications adéquates à l’emprunteur

Au regard de l’article L. 313-11 du code de la consommation, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit doit fournir à l’emprunteur les explications adéquates lui permettant de déterminer si le ou les contrats de crédit proposés et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière. Ces explications, doivent, être personnalisée. En pratique, cette obligation prend la forme d’une fiche explicative. A défaut, le prêteur sera sanctionné au visa de l’article L.341-27 (déchéance du droit aux intérêts) et/ou également une amende (art. L.341-31 C. conso).

Obligation de mis en garde

L’établissement de crédit qui accorde un prêt immobilier doit mettre en garde l’emprunteur sur les risques spécifiques que présente le contrat de crédit pour sa situation financière. En effet, l’article L. 313-12 du code de la consommation prévoit expressément une obligation de mise en garde. A défaut, l’emprunteur s’expose à des sanctions prévues par l’article L.341-27 (déchéance du droit aux intérêts) ou une amende (art. L.341-24 et 31 C. conso).

En outre, le prêteur devra également alerter l’emprunteur sur le risque d’endettement excessif de l’opération envisagée. Cette dernière obligation de mise en garde est une construction jurisprudentielle. Le banquier engage sa responsabilité en cas de manquement à ce devoir, et devra réparer le préjudice lié à la perte de chance de ne pas avoir contracter (Cass. com., 20 oct. 2009, n°08-20.274).

Obligation de vérifier la solvabilité de l’emprunteur

Le prêteur doit également procéder à une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l’emprunteur. Conformément à l’article L. 313-16 du code de la consommation, le crédit n’est accordé à l’emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du contrat de crédit seront vraisemblablement respectées conformément à ce qui est prévu par ce contrat. L’évaluation de la solvabilité se fonde sur des informations relatives aux revenus de l’emprunteur, à son épargne et à ses actifs ainsi qu’aux dépenses régulières de l’emprunteur, à ses dettes et autres engagements financiers (article R. 313-14 C. conso). Les articles R.313-15 et 16 prévoient également que les informations doivent être exactes et appuyées sur des pièces justificatives. A défaut de vérifier la solvabilité de l’emprunteur, les sanctions sont celles prévues par les articles L.341-28 et L.341-31 C. conso).

Vérification du FICP par la banque

Enfin, il est à préciser que le prêteur est tenu de vérifier le fichier des incidents de paiement conformément à l’article L.313-16 al. 7 C. conso.

L’offre du contrat de crédit

Conformément aux dispositions des articles L. 313-24 et L. 313-25 du Code de la consommation, l’offre d’un contrat de crédit doit nécessairement comporter des mentions obligatoires. A savoir, l’identité des parties, la nature et l’étendue du prêt. L’offre doit également contenir des précisions sur la date de mise à disposition des sommes et sur l’échéancier de remboursement (voir mentions article L.313-24 et 25 C. conso).

En plus, l’offre doit rappeler les dispositions de l’article L. 313-34 du code de la consommation, c’est-à-dire son maintien pendant trente jours au moins à compter de sa réception par l’emprunteur.

Enfin, la Cour de cassation exige sous peine de nullité de l’offre, qu’une copie soit adressée à la caution (Civ. 1re, 13 juin 1995, n° 93-14.087).

Acceptation de l’emprunteur

L’emprunteur ne peut accepter l’offre que dix jours après l’avoir reçue (C. conso. art. L. 313-34, al. 2). Celui-ci bénéficie ainsi d’un délai de réflexion. La date de réception de l’offre ne compte pas dans le calcul, l’emprunteur ne pourra ainsi accepter l’offre qu’à compter du 11ème jours après sa réception. A défaut de respecter ce délai de réflexion, et en l’absence de disposition légale prévoyant une sanction, la cour de cassation considère le contrat de crédit comme nul (Cass. 1er civ. 8 avr. 2021, n°19-11.630).

Obligations pesant sur les assureurs de l’emprunteur

Il est souvent demandé au client de souscrire à un contrat d’assurance à son crédit immobilier. Les intermédiaires d’assurance ou organismes assureurs doivent respecter les obligations prévues à l’article L. 313-8 du code de la consommation. Ainsi, ces derniers sont tenus de mentionner avec précision, le coût de l’assurance proposée.

De plus, conformément à l’article L. 313-10 du code de la consommation, une fiche standardisée d’information (FSI) doit être fournie, lors de la première simulation, à toute personne qui se voit proposer ou qui sollicite une assurance ayant pour objet de garantir le remboursement d’un crédit immobilier. Cette fiche doit mentionner la possibilité pour l’emprunteur de souscrire auprès de l’assureur de son choix (R.313-9 al.5 C. conso). Le prêteur ne peut refuser le contrat présenté par l’emprunteur dès lors que ce présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose (L.313-30 C. conso). Le prêteur ne peut pas non plus conditionner son acceptation à la modification du taux qu’il propose.

Enfin, une notice énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l’assurance doit être remis à l’emprunteur (articles L. 313-29 C. conso).

 Le remboursement anticipé du prêt

Conformément à l’article L. 313-47, alinéa 1er du code de la consommation, l’emprunteur peut toujours, rembourser par anticipation tout ou en partie, le prêt accordé. Cette possibilité peut être aménagée dans le contrat. Ainsi, le contrat de prêt peut comporter une clause aux termes de laquelle, en cas de remboursement par anticipation, le prêteur est en droit d’exiger une indemnité au titre des intérêts non encore échus. Ladite indemnité ne saurait excéder un montant calculé selon les modalités prévus par l’article R. 313-25 du code de la consommation. 

Toutefois, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier dans des cas prévus par l’article L.313-48 du code de la consommation.

Défaillance de l’emprunteur dans le remboursement du prêt

En cas d’incident de paiement conduisant à la défaillance dans le remboursement du prêt, le prêteur à deux possibilités.

Tout d’abord, conformément à l’article L. 313-51 du code de la consommation le prêteur peut demander la résolution du contrat en cas de défaillance de l’emprunteur. Il devra au préalable prononcer la déchéance du terme par lettre recommandée avec accusée de réception, sauf stipulation contraire au contrat de crédit (Cass. 1er civ., 22 mai 2019, n°18-13.246). Il peut ainsi exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Dès lors, jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restantes dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.

De plus, le prêteur peut également demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui ne peut excéder un montant qui, dépend de la durée restant à courir du contrat, fixé suivant un barème déterminé par décret. Aujourd’hui, cette indemnité ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés (C. conso. art. R. 313-28).

Ensuite, l’emprunteur peut également préférer majorer le taux d’intérêt de 3 points plutôt que de prononcer la déchéance du terme et la résiliation du contrat (art. L. 313-50 C. conso).

La prescription

Les crédits immobiliers consentis aux consommateurs sont soumis à la prescription biennale de l’article L. 218-2 du Code de la consommation. Le délai de deux ans concerne les actions du prêteur contre l’emprunteur (Cass. 1er civ., 28 nov. 2012 n°11-26.508).  En principe, le délai commence à courir à compter de la déchéance du terme. En effet, « la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives, l’action en paiement du capital restant se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité » (Cass. 1er civ., 11 févr. 2016, n°14-28.383).

En revanche, le délai de prescription de l’emprunteur contre le prêteur est soumis au délai de droit commun de 5 ans.