Pour permettre aux communes de maintenir les petits commerces de proximité en centre-ville, le législateur a, par la loi n° 2005-882 du 2 août 2005 crée à leur profit, un droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux et sur celles des baux commerciaux. Ce droit est aujourd’hui réglementé dans les articles  L.214-1 et R.214-1 et suivants le Code de l’urbanisme.

Définition et objet du droit de préemption 

Aussi appelé droit de préférence, le droit de préemption donne la priorité à la commune dans les cessions portant sur les fonds artisanaux, fonds de commerce, baux commerciaux. De même, les aliénations de terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés à l’intérieur du périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité sont également soumis au droit de préemption. Il s’agit en l’occurrence des terrains destinés à porter dans un délai de cinq ans suivant leur aliénation, des magasins de vente au détail ou des centres commerciaux.

La procédure de préemption 

La mise en œuvre du droit de préemption s’effectue par une déclaration préalable adressée à la commune et précisant le prix et les conditions de l’aliénation à titre onéreux. Celle-ci à un délai de 2 mois suivant la réception de la déclaration pour exercer son droit. A défaut, le silence du titulaire au-delà de ce délai vaut renonciation au droit de préemption. Dans ce cas, le cédant peut alors procéder à la réalisation de la vente au prix et conditions fixés dans la déclaration préalable.

Si la commune choisit d’acquérir le bien, il doit le faire par décision motivée au prix et dans les conditions fixées dans la déclaration préalable. A défaut, notifier son intention de l’acquérir au prix et conditions qui devront être fixées par le juge de l’expropriation saisi.

A noter que seule la commune est compétente pour instituer un droit de préemption. Elle peut toutefois déléguer celle-ci à un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation et dont elle fait partie. Dans ce cas, le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI devra délibérer pour délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité compris dans le champ d’application du droit de préemption.

En effet, préalablement à toute institution d’un droit de préemption, la commune est tenue de délimiter le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Pour cette délimitation, la commune n’a nullement besoin comme c’est le cas avec le droit de préemption urbain, d’être dotée d’un plan local d’urbanisme approuvé.

Néanmoins, le conseil devra préalablement faire une analyse de la situation du commerce et de l’artisanat de proximité en vue de mettre en perspective les enjeux en termes de maintien de la diversité commerciale dans le périmètre envisagé.

Contestation : En principe, les décisions administratives doivent être motivées. Dès lors, la décision de préempter qui ne serait pas motivée ou infondée pourrait faire l’objet d’un recours pour illégalité devant les juridictions administratives.

Le sort des biens préemptés :

Il est important de souligner que l’exercice du droit de préemption par son titulaire (commune ou l’EPCI) n’emporte pas transfert de pleine propriété des biens préemptés de manière définitive. En effet, le titulaire de ce droit devra rétrocéder le bien préempté à une entreprise dans un délai de deux ans à compter de la prise d’effet de l’aliénation à titre onéreux.

La rétrocession devra s’exécuter selon le cahier des charges défini par le conseil municipal ou l’EPCI. Pendant cette transition, le titulaire du droit de préemption dispose de la possibilité de mettre le fonds en location-gérance. Dans ce cas, le délai de deux ans susmentionné, pendant lequel le titulaire doit rétrocéder les biens préemptés, est porté à trois ans.

En matière de cession de baux commerciaux, l’article R. 214-13 du code de l’urbanisme impose au maire de recueillir l’accord préalable du bailleur. Si le bailleur ne donne pas son accord à la rétrocession et s’y oppose, il devra saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond régie par l’article 481-1 du code de procédure civile pour faire valider son opposition.